Ladeinfrastruktur in der WEG – gemeinschaftliche Lösung für individuelle Bedarfe

Die Mobilitätswende kann nur gelingen, wenn das E-Auto langfristig kein Privileg von Hausbesitzern bleibt, die ohne große Umstände individuelle Voraussetzungen für das erforderliche Laden schaffen können. Gerade Großstädte sind jedoch geprägt von Mehrfamilienhäusern. Rund neun Millionen der zugehörigen Eigentumswohnungen befinden sich deutschlandweit zusammengenommen in etwa 1,8 Mio. Eigentümergemeinschaften. Diese „Zweckbündnisse“ sind geprägt von der Notwendigkeit, alle relevanten, das Mehrfamilienhaus betreffenden Entscheidungen gemeinschaftlich, in aller Regel demokratisch, treffen zu müssen. Egal ob die Wohnungen innerhalb einer solchen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) von diesen selbst bewohnt oder vermietet werden, birgt diese Konstruktion Chancen, durch Lastverteilung, aber auch Zündstoff, durch kontroverse Entscheidungsfindungsprozesse. Dies betrifft zunehmend auch das Thema Elektromobilität in Gestalt der von vielen Mietern und Eigentümern gewünschten Bereitstellung von Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge. Als Grundlage für die juristische Klärung von Rechten und Pflichten innerhalb einer GdWE gilt seit 1951 das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). In seiner aktuellen Fassung seit November 2022 widmet sich das WEG auch der Frage nach den Rechten und Pflichten in Hinblick auf bauliche Veränderungen im Zusammenhang mit Elektromobilität. Hierzu heißt es in § 20, Abs. 2: „Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen“.

(Fast) grenzenlose Freiheit für die Elektromobilität

Auch wenn die klare Formulierung wenig Spielraum lässt, können Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft nicht nach eigenem Ermessen spontan aktiv werden. Es bedarf zumindest eines Gestattungs- und Vornahmebeschlusses, in dem die GdWE, im Rahmen einer Beschlussfassung, zwar das Vorhaben nicht ablehnen, die Art und Weise seiner Umsetzung aber mitbestimmen kann. Die Eigentümer, die sich an einem Projekt beteiligen, tragen die Kosten für bauliche Maßnahmen wie auch alle Folgekosten. Im Gegenzug steht ihnen die alleinige Nutzung zu. Zu den vom Gesetz abgedeckten Maßnahmen zählen dabei nicht allein die Anbringung einer Ladestation, Wallbox oder Ladesäule, sondern auch alle Maßnahmen, die erforderlich sind, um zum Beispiel den Hausanschluss und die allgemeine Elektroinstallation entsprechend der notwendigen Anforderungen zu ertüchtigen. Dabei gilt für alle baulichen Maßnahmen die Maßgabe, dass diese „angemessen“ sein müssen. Ist dies nach Einzelfallentscheidung nicht der Fall, hat die GdWE sogar das Recht, das gesamte Projekt zurückzuweisen. Da der Gesetzgeber jedoch im Grundsatz die Mobilitätswende unterstützen will, soll eine Ablehnung die seltene Ausnahme bleiben. Trotzdem kennen auch diese Privilegien Grenzen. So muss gewährleistet sein, dass der oder die Eigentümer unter den geltenden Regeln der GdWE auch tatsächlich Zugang zum geplanten Ladepunkt haben. Ein Anrecht auf das Abstellen eines Fahrzeugs auf Gemeinschaftsflächen zum Zwecke des Ladens besteht nicht. Gelingt eine Einigung auf ein Sondernutzungsrecht nicht und kann auch anderweitig kein Zugang zur Ladestation hergestellt werden, gilt die bauliche Veränderung als unangemessen und der Anspruch aus § 20 WEG erlischt.

Auch hinsichtlich der Kostenverteilung gibt es Ausnahmen: Normalerweise werden diese ausschließlich von den Eigentümern getragen, die sich willentlich am Projekt beteiligen. Umfasst dies jedoch mehr als zwei Drittel der Gemeinschaft und mehr als die Hälfte der Anteile am Gesamtobjekt, werden die Kosten auf alle Eigentümer verteilt, soweit diese nicht als unverhältnismäßig betrachtet werden dürfen und sich in angemessener Zeit amortisieren lassen.

Planung mit Blick in die Zukunft – Investition vs. Perspektive

Egal ob für Alleinbesitzer oder Eigentümergemeinschaften: Gerade in Mehrfamilienhäusern oder auch in Gewerbeimmobilien mit Tiefgarage oder Stellplätzen stehen die Verantwortlichen auf dem Weg zur individuellen E-Mobilitätsstrategie früher oder später vor der Frage, in welchem Umfang Lademöglichkeiten realisiert werden sollen. Vereinfacht lässt sich hier feststellen: Je weniger Mitglieder einer GdWE sich für die Errichtung einzelner Ladestationen entscheiden, desto höher fallen zumindest proportional die Pro-Kopf-Kosten aus. Darüber hinaus fällt es bei auf wenige Eigentümer beschränkten Projekte meist schwer, Ladeinfrastruktur perspektivisch zu planen und zu realisieren und damit zukünftigen Bedarf einzukalkulieren. Auch hierfür ist in der Regel eine höhere Investition erforderlich, die von den „Wenigen“ selten  bereitwillig für eine schwer absehbare Zukunft getätigt wird.

Eine vermeintlich gute Alternative bieten die von Ladeinfrastruktur-Anbietern teilweise angebotenen Gestattungsverträge in Kombination mit der kostengünstigen oder sogar kostenlosen Errichtung von Ladestationen. Hierbei tragen Anbieter als Investoren die Kosten. Im Gegenzug erhält der Anbieter beispielsweise eine monatliche Gebühr je Ladepunkt und bindet den Nutzer tariflich bei der Stromabnahme. Hier ist auf jeden Fall Vorsicht geboten. Die vermeintliche Einsparung im Bereich der Erstinvestition kann sich mittel- und langfristig durch die Differenz zwischen ortsüblichem eigenem und tariflich vereinbartem Strompreis leicht als kurzsichtig erweisen.

ENERANDO: Maximale Flexibilität mit modularer, skalierbarer Planung

Alternativen und Optionen schaffen Anbieter wie das auf Energie- und Ladeinfrastrukturlösungen spezialisierte Unternehmen ENERANDO Technologies. Auf Basis modularer und skalierbarer Lösungen und im engen Austausch mit Hausverwaltung und GdWE gelingt es ENERANDO regelmäßig, die gesamte Ladeinfrastruktur so zu planen, dass einerseits auch bei nur geringer Nachfrage der Eigentümer bedarfsgerecht und mit entsprechend moderaten Investitionskosten Ladepunkte bereitgestellt werden können. Andererseits werden Voraussetzungen geschaffen, unter denen zu einem späteren Zeitpunkt Lademöglichkeiten auch in größerem Umfang unkompliziert nachgerüstet werden können, ohne hierfür überproportional hohen Aufwand zu erzeugen. Insgesamt wird somit der Investitionsbereitschaft der Initiatoren und gleichzeitig dem perspektivisch absehbaren Mehrbedarf Rechnung getragen. Im Vergleich zu einem Gestattungsvertrag können hierbei laut ENERANDO oftmals bis zu EUR 1.000,- pro Jahr und pro Ladepunkt eingespart werden.