Landwirtschaftliches Vorkaufsrecht: Wann gilt ein Verpächter als Landwirt?

Der Fall

Eine Gemeinde in Niedersachen kaufte 2021 zwei nebeneinander liegende Grundstücke: eine Waldfläche und eine Ackerfläche. Sie beabsichtigte, diese Fläche einem Dritten, der kein Landwirt war, zum Austausch für dessen Flächen anzubieten. Ende März 2021 beantragte der Notar bei der zuständigen Behörde die Erteilung der Kaufvertragsgenehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz, da eine der Flächen die Genehmigungsfreigrenze überschritten hatte.

In dieser Zeit zeigte ein Landwirtschaftsmeister Interesse am Kauf der Flächen zu den gleichen Kaufvertragsbedingungen. Der neue Interessent bewirtschaftete keine Flächen selbst, war aber an verschiedenen Gesellschaften beteiligt, die teils landwirtschaftlich und teils gewerblich tätig waren. Die beiden Flächen wollte er an seinen Sohn verpachten, der bereits den Familienbetrieb gepachtet hatte. Eine Eigentumsfläche grenzte getrennt durch einen Wildschutzstreifen an die zu kaufenden Flächen an.

Mitte Mai lehnte die Behörde die Kaufvertragsgenehmigung mit der Begründung ab, dass die Gemeinde kein Landwirt sei und der Landwirtschaftsmeister ein Vorkaufsrecht habe. Zudem würde mit dem Verkauf an die Gemeinde eine „ungesunde Verteilung“ des Grund und Bodens entstehen.

Sowohl das Amtsgericht Vechta als auch das Oberlandesgericht Oldenburg waren der Ansicht, dass die Verweigerung der Kaufvertragsgenehmigung korrekt ist. Auch der Bundesgerichtshof teilte deren Auffassung in seinem Bescheid vom 24. November 2023 (BLw-1_23).

Was bedeutet eine „ungesunde Verteilung“ des Grund und Bodens?

Eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens liegt dann vor, wenn der Verkauf an einen Nichtlandwirt oder nicht leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirt erfolgen soll, obwohl ein Haupterwerbslandwirt oder leistungsfähiger Nebenerwerbslandwirt die Fläche zur Aufstockung seines Betriebs dringend benötigt. Voraussetzung ist außerdem, dass dieser erwerbswillig und erwerbsfähig ist.

Ist ein Verpächter ein Landwirt?

Ein Verpächter, der gegen einen aufstockungsbedürftigen Landwirt konkurriert, gilt in der bisherigen Rechtsprechung als Nichtlandwirt. Landwirtschaftlicher Grundbesitz soll in erster Linie denen zugutekommen und vorbehalten sein, die diesen selbst bewirtschaften und deren Lebensgrundlage die Landwirtschaft ist.

Die Ausnahme: Familiär verpachtete Höfe

In dem vorliegenden Fall bestand eine Ausnahme: Der Pächter des Hofs war der Sohn des Hofeigentümers und sollte künftig den Hof übernehmen. Diese familiäre Verbindung sichert aus Sicht des Gerichts die Überlassung der Grundstücke an den Hofübernehmer. Der Kauf erhält dabei einen wirtschaftlichen Betrieb in den Händen einer Familie. Es steht also nicht die Gewinnerzielung des Verpächters durch die Verpachtung im Vordergrund. Stattdessen ging es vor allem um die Leistungsfähigkeit des landwirtschaftlichen Betriebs, der zukünftig auf die nächste Generation übergehen sollte.

Ein Flächenerwerb durch den zukünftigen Nachfolger ist in solchen Fällen sonst häufig nicht möglich, da dieser mangels Grundeigentums keine Kreditsicherheiten bieten kann. Einem Verpächter als Grundstückseigentümer ist ein Flächenerwerb daher eher möglich.

Ob ein Grundstück zur Aufstockung eines Betriebs für mehr Wirtschaftlichkeit dringend benötigt wird, muss das Gericht immer im Einzelfall beurteilen. Ein dringender Aufstockungsbedarf kann bereits bestehen, wenn die zu kaufenden Flächen in unmittelbarer Nähe der Hofstelle oder von bereits bewirtschafteten Flächen des kaufinteressierten Landwirts liegen. Die zu kaufenden Flächen waren in dem vorliegenden Fall nur durch einen Wildschutzstreifen von einer Eigenfläche getrennt.

„Zum Gesamtbetrieb des Landwirtschaftsmeisters gehören neben verschiedenen Unternehmensbeteiligungen auch der an den Sohn verpachtete Hof, dem er die Fläche zuteilen wollte“, sagt Ecovis-Rechtsanwältin Katharina Comanns. „Der Kauf der Flächen war Teil dieses Gesamtbetriebs. Und da es laut Gesetz darum geht, überlebensfähige landwirtschaftliche Betriebe zu erhalten und zu schaffen, gilt der Landwirtschaftsmeister als leistungsfähiger Landwirt“, erklärt die Expertin.