Bonner Büromarkt auch im Jahr 2022 krisensicher!

Das Vermietungsgeschehen
Im Jahr 2022 konnten die Gewerbespezialisten von Larbig und Mortag Immobilien, exklusiver Partner der NAI apollo group, insgesamt 88 Vermietungen (2021: 96 Abschlüsse) auf dem Bonner Büromarkt ermitteln. 65 dieser Mietvertragsabschlüsse wurden durch Unternehmen in der Größenordnung bis ca. 500 m² finalisiert. Die größte Einzelvermietung des Jahres 2022 wurde durch einen Öffentlichen Nutzer mit rund 23.000 m² angemieteter Bürofläche im Bundesviertel abgeschlossen. Insgesamt konnte ein Flächenumsatz von circa 101.536 m² mietvertraglich vereinbarter Bürofläche ermittelt werden. Im Vergleich zum Vorjahr 2020 entspricht dies zwar einem Rückgang von knapp 40.000 m² (2021: 141.871 m²), allerdings ist das Gesamtergebnis unter Berücksichtigung der derzeitigen Auswirkungen des Ukraine Krieges und den daraus resultierenden, wirtschaftlichen Einschränkungen sowie der deutschlandweit zu spürenden Ungewissheit der Marktteilnehmer als durchaus positiv zu bewerten. Die Vermietungsleistung des Jahres 2022 bewegt sich nicht weit entfernt des 5 Jahresdurchschnitts mit rund 114.000 m² Mietfläche.

Öffentliche Verwaltung weiterhin stärkste Branche
Wie auch in den Vorjahren bildet die Öffentliche Verwaltung weiterhin das Fundament des positiven Vermietungsgeschehens der Beethovenstadt. Insgesamt sicherten sich Nutzer dieser Branche rund 58.019 m² durch neu abgeschlossene Mietverträge. Dies entspricht einem Marktanteil von circa 57,14 Prozent. Interessant zu beobachten ist die Tatsache, dass im letzten Quartal des Jahres 2022 ausschließlich eine Anmietung durch Öffentliche Nutzer durchgeführt wurde. Dies bestätigt den im Laufe des Jahres verzeichneten Trend, dass die Anfragen durch Nutzer der Öffentlichen Hand derzeit rückläufig sind. Gerade die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben prüft für neue Nutzergesuche primär die eigenen Bestandsflächen. Zwar laufen aktuell noch weiterführende Verhandlungen in Fremdliegenschaften, jedoch nicht in der aus den vergangenen Jahren gewohnten gewohnten Anzahl. Wird die Vermietungsleistung mit dem Gesamtjahr 2021 verglichen, so wurden hier mit einer mietvertraglich vereinbarten Bürofläche von 71.017 m² im Jahr 2022 bereits rund 13.000 m² weniger angemietet.

Leerstandsquote auf den ersten Blick mit einer leichten Erholung
Die in Bonn seit einigen Jahren immer sehr geringe Leerstandsquote erholt sich im Laufe des Jahres 2022 etwas und beläuft sich derzeit auf 2,20 Prozent. Demnach stehen dem Bonner Bürovermietungsmarkt derzeit circa 88.355 m² Bürofläche zur Verfügung. Doch wie nachhaltig ist diese „Erholung“? In einigen der größeren Leerständen laufen derzeit bereits weiterführende Verhandlungen, so dass zu Beginn des Jahres 2023 mit einer erneuten Reduzierung der Leerstandsquote unterhalb der 2-Prozent-Marke zu rechnen ist. Desweiteren haben viele Unternehmen ihre Suchen im Laufe des Jahres 2022 pausiert, um die Entwicklungen auf den Märkten abzuwarten. Die Notwendigkeit einer räumlichen Veränderung wird daher zunächst verschoben, sodass eine erhöhte Nachfrage Ende des Jahres 2023 zu verzeichnen sein könnte. Darüberhinaus stehen weiterhin die extrem hohen Baukosten sowie der im Vergleich zu den Vorjahren deutliche Zinsanstieg für Baufinanzierungen den geplanten Realisierungen von Projekten im Konflikt.

Durchschnittsmiete steigt leicht – Höchst-/ und Spitzenmieten mit deutlichem Sprung
Die Durchschnittsmiete steigt mit circa 13,18 EUR/ m² im Vergleich zum Vorjahr leicht um 0,19 EUR/ m² (2021: 12,99 EUR/ m²). Die Entwicklung der Durchschnittsmiete bestätigt das beobachtete Suchverhalten der Nutzer in den vergangenen Betrachtungszeiträumen und zeigt, dass Mietflächen deutlich unterhalb der 10-Euro-Marke nur noch für Interimsanmietungen oder in weniger beliebten Teilmärkten erzielt werden. Die Höchst-/ und Spitzenmieten nehmen im Vergleich zum Vorjahr deutlich zu. Die Höchstmiete wurde in einer Liegenschaft im Bundesviertel mit 31,66 EUR/ m² abgeschlossen (2020: 24,00 EUR/ m²) und die Spitzenmiete mit 24,12 EUR/ m² (2020: 22,53 EUR/ m²) resultiert aus Abschlüssen in den Teilmärkten Bundesviertel, Bonner Bogen und Bonn-Beuel. In Zeiten einer Multikrise ist die Entwicklung der Mieten umso beachtlicher. Viele Unternehmen sind dazu bereit, für Objekte/Projekte in gefragten Teilmärkten mit einer modernen und nachhaltigen Gebäudeausstattung mehr Miete zu zahlen.

Das Bundesviertel mit Abstand gefragtester Teilmarkt
Alle Jahre wieder – so zumindest im ständigen Wechselspiel der beiden Top-Teilmärkte des Bonner Bürovermietungsgeschehens (City-Lage und Bundesviertel). Stärkster Teilmarkt im Gesamtjahr 2022 ist das Bundesviertel. Insgesamt konnten innerhalb des Teilmarktes mit 15 Mietvertragsabschlüssen rund 57.824 m² Büroflächen mietvertragliche vereinbart werden. Infolgedessen wurde mehr als die Hälfte der gesamten Vermietungsleistung des Bonner Büromarktes im Bundesviertel erzielt (56,95 Prozent). Hauptverantwortlich für das gute Vermietungsergebnis sind drei der vier Großanmietungen über 10.000 m², die bereits einen Anteil von rund 52.724 m² ausmachen. Die City-Lage folgt mit einem recht großen Abstand und einer Vermietungsleistung von knapp 20.000 m² mietvertraglich vereinbarter Bürofläche.

Prognose für das Jahr 2023
In den vergangenen Jahren war es schon herausfordernd, eine Prognose der Entwicklung für die nächsten 12 Monate auszusprechen. Dies wird durch die Geschehnisse im Laufe des Jahres 2022 nicht einfacher. Die Unsicherheit der Entscheidungsträger wird auch zu Beginn des Jahres 2023 spürbar sein und Mietvertragsabschlüsse größerer Mietflächen werden durch bereits im Jahr 2022 angestoßenen Flächengesuchen erwartet.
Wie krisenfest sich der Bonner Büromarkt sich im nächsten Jahr zeigt, ist primär durch das Verhalten der suchenden Unternehmen abhängig. In Bonn stehen im Vergleich zu den Vorjahren erstmals Neubauentwicklungen für eine kurzfristige Anmietung zur Verfügung. In den vergangenen Jahren war dies in der Form kaum möglich, da viele Neubauflächen bereits weit vor Fertigstellung angemietet werden konnten. Wandelt sich die Zurückhaltung der Interessenten also wieder in das Vertrauen, sich langfristig für eine neue Büromietfläche zu entscheiden, so können auf dem Markt eine Vielzahl an Großabschlüssen ab 2.000 m² erzielt werden.
Werden die in Bonn kurzfristig bezugsfertigen Neubauflächen im Laufe der ersten sechs Monate vom Markt aufgenommen, so wird sich bereits zum Halbjahr wieder eine weitere Steigerung der Mietpreiskennzahlen ermitteln lassen – gerade die Durchschnittsmiete befindet sich im direkten Vergleich zur Spitzen-/ und Höchstmiete noch auf einem niedrigeren Niveau.
Bleibt die Ungewissheit allerdings auch für das Jahr 2023 ein prägender Faktor bei den Entscheidungsträgern und werden für die in 2023 fertiggestellten Liegenschaften nicht unmittelbar neue Mieter gefunden, so wird die Leerstandsquote weiter leicht steigen. Sofern auf dem niedrigen Niveau der Leerstandsquote von einer Entspannung gesprochen werden kann.