Europäische Büromärkte: Miet- und Investmentmarkt nicht mehr im Gleichschritt; Flächenumsatz wieder auf langjährigem Niveau; deutlicher Rückgang der Investitionen

Der jährliche Büroflächenumsatz in den 17 wichtigsten europäischen Märkten^[1] belief sich auf insgesamt 9,17 Millionen m², ein Plus von 10 % gegenüber 2021. Damit bewegt sich der Markt nun wieder auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts. Besonders lebhaft war die Vermietungsaktivität in Dublin (+63 % ggü. 2021), Warschau (+48 %), Zentral-London (+45 %), Mailand (+28 %) und Madrid (+26 %). In einer weiter gefassten Analyse hat BNP Paribas Real Estate 26 europäische Märkte^[2] untersucht und kommt zu dem Ergebnis, dass hier 2022 ein ähnliches Wachstum (+11 %) wie im Vorjahr vorlag, womit ein Jahresflächenumsatz von 11 Millionen m² erreicht wurde.

Erholung nach Corona-Pandemie verliert an Schwung

Im Gegensatz zur sehr lebhaften ersten Jahreshälfte 2022 ging im zweiten Halbjahr auf mehreren europäischen Märkten der Flächenumsatz zurück, was auf eine Abschwächung der Erholung nach der Corona-Pandemie hinweist. Auch die sechs wichtigsten deutschen Märkte (Berlin, Köln, Frankfurt, Düsseldorf, Hamburg und München) verzeichneten einen Rückgang der Vermietungsaktivität: Im vierten Quartal 2022 lag das Vermietungsvolumen fast 30 % unter dem 10-Jahres-Durchschnitt.

Nachfrage nach Top-Flächen lässt Spitzenmieten weiter steigen

„Wir stellen fest, dass sich hybrides Arbeiten, also das Arbeiten von Zuhause aus und im Büro, zunehmend durchsetzt und dass Unternehmen dieser Entwicklung bei ihren Anmietungsentscheidungen Rechnung tragen. Besonders stark nachgefragt sind flexible, moderne Gebäuden in den etablierten zentralen Lagen“, so Laurent Boucher, Präsident von BNP Paribas Real Estate Advisory Europe 7. „Das Büro wird zu einem unverzichtbaren Instrument für Unternehmen und hat dabei verschiedene wichtige Funktionen zu erfüllen. Attraktive Büroflächen werden eingesetzt, um Fachkräfte zu gewinnen und langfristig erfolgreich zu binden, um kreatives und produktives Arbeiten im Team zu ermöglichen und um für ein gutes Wohlbefinden der Mitarbeitenden zu sorgen. Darüber hinaus helfen hochwertige Büroflächen, die ökologischen Unternehmensziele zu erreichen und den Energieverbrauch zu reduzieren. Es ist dann auch die Nachfrage nach zentralen, erstklassigen Objekten, die das Wachstum der Spitzenmieten in fast allen Märkten fördert.” Die größten Zuwächse 2022 verzeichneten Zentral-London (+19 %), Warschau (+13 %), Mailand (+11 %) und Dublin (+9 %). „Im Gesamtmarkt sehen wir aktuell durchaus gegenläufige Entwicklungen: Einerseits steigen die Mieten bei Neubauobjekten in den begehrtesten Lagen kontinuierlich, andererseits könnten Bestandsobjekte oder Objekte in dezentralen Lagen aufgrund sinkender Nachfrage zunehmend an Attraktivität verlieren”, ergänzt Laurent Boucher.

Leerstand bleibt stabil

Nach einem starken Anstieg 2020 und Anfang 2021 haben sich die Leerstandsraten auf dem Büromarkt inzwischen stabilisiert. Die Leerstandsrate in Europa lag zum Ende 2022 bei insgesamt 7,4 % und damit beinahe unverändert gegenüber dem Vorjahr (+10 BP). Wie bei den Mieten zeigen sich auch beim Leerstand große Unterschiede zwischen den begehrtesten zentralen Lagen (CBDs) und den Randgebieten.

Trotz starker Nutzermärkte deutlicher Rückgang bei Büro-Investments

Während das Büro-Investmentvolumen in den ersten beiden Quartalen 2022 ein Rekordniveau verzeichnete, war das Transaktionsvolumen im dritten und vierten Quartal rückläufig. Für diese Entwicklung sind der deutliche Anstieg der Finanzierungskosten und die damit einhergehende Preisanpassung verantwortlich. Im Jahr 2022 wurden insgesamt 248,3 Mrd. € in Gewerbeimmobilien investiert – ein Rückgang von 14 % gegenüber 2021. Dieser rückläufige Trend war zwar in sämtlichen Assetklassen zu verzeichnen, das Bürosegment war jedoch am stärksten betroffen und notierte ein Minus um 21 %. Dies resultierte in einem Investitionsvolumen von nur noch 90,1 Mrd. € im Jahr 2022. Dieser Rückgang der Büro-Investitionen in Europa betraf vor allem größere Märkte wie Deutschland (-28 %), Großbritannien (-25 %), und Frankreich (-15 %), während kleinere wie Belgien, Italien, Polen, Irland und Spanien 2022 durchaus gut abschnitten.

Spitzenrenditen im Bürosegment steigen weiter an

Während im zweiten und dritten Quartal 2022 erste Anzeichen eines Renditeanstiegs zu erkennen waren, bestätigte sich dieser Trend im vierten Quartal und war auf allen europäischen Märkten zu beobachten. Das gesamtwirtschaftliche Umfeld und insbesondere die Inflation führte dazu, dass die Zentralbanken ihre Währungspolitik mittels Leitzinsanhebungen strafften, was wiederum zu steigenden Finanzierungskosten und in Konsequenz zu Preisanpassungen auf den Immobilienmärkten führte. Noch ist die Preisfindungsphase, in der Verkäufer wie Käufer ein neues, für beide Seiten faires und funktionierendes Preisniveau suchen, nicht abgeschlossen. „Wir gehen allerdings davon aus, dass sich die Leitzinsen aktuell nahe dem Höchststand befinden und wir 2023 hier eine Stabilisierung sehen werden, gegebenenfalls sogar einen erneuten Rückgang zum Jahresende”, fasst Laurent Boucher zusammen.

[1] Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Dublin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Zentral-London, Luxemburg, Madrid, Mailand, München, Zentral-Paris, Rom, Warschau

2 Amsterdam, Barcelona, Berlin, Brüssel, Budapest, Bukarest, Dublin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Lille, Lissabon, Zentral-London, Luxemburg, Lyon, Madrid, Mailand, Marseille, München, Zentral-Paris, Prag, Rom, Toulouse, Warschau, Wien