Büromarkt Essen: Halbjahres-Update 2023

Starker Flächenumsatz 

Der Büromarkt Essen verbuchte zum Halbjahr 2023 einen sehr starken Flächenumsatz von insgesamt rund 69.000 m². In ihrer Halbjahres-Analyse ermittelte die CUBION Immobilien AG Vermietungsumsätze im Volumen von etwa 53.000 m² sowie weitere 16.000 m², die durch Eigennutzer belegt wurden. Im Verhältnis zum vergleichbaren Vorjahreszeitraum entspricht dies einer Steigerung des Vermietungsergebnisses um rund 68 % (Halbjahr 2022: 31.500 m²) sowie einer Verdoppelung der Flächeninanspruchnahme durch Eigennutzer (Halbjahr 2022: 8.000 m²).

Positive Entwicklung gegen allgemeine Trends

„Der Büromarkt in Essen verhält sich damit gegensätzlich zu allgemeinen Trends.“ stellt Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, fest. „Sinkende Vermietungsumsätze, zurückhaltende Eigennutzer, fehlende Großabschlüsse und steigende Leerstände werden aus den meisten anderen Büromärkten gemeldet. Für Essen gilt dies -zumindest als Zwischenfazit zum Halbjahr- nicht.“

Große Vertragsabschlüsse beflügeln den Markt

Registriert und ausgewertet wurde der Abschluss von 50 Mietverträgen. Drei große Vertragsabschlüsse, die maßgeblich zum guten Zwischenergebnis beitragen, sind dabei besonders relevant: Den größten Mietvertrag vermittelte CUBION im Gebäudekomplex „The Brix“ an der Kruppstraße 16. Hier bündelt die Stadt Essen sehr langfristig unter einem Dach auf rund 16.000 m² Bürofläche sowie 1.400 m² Sonderflächen die städtische Ausländerbehörde, das Zentrale Ausländeramt des Landes sowie das Kommunale Integrationszentrum. Weiterhin mietete E.ON Digital Technology rd. 9.900 m² in Quartiersgebäuden an der Thyssenkrupp Allee. Der RWE-Konzern sicherte sich die Liegenschaft Altenessener Straße 32, die über eine Bürofläche von rd. 5.600 m² verfügt.

Die Flächenabsorption durch Eigennutzer wurde maßgeblich durch die Fachhochschule für Ökonomie und Management (FOM) sowie die Stadt Essen geprägt. Die FOM baut eine ca. 7.800 m² große Verwaltungszentrale an der Leimkugelstraße 1-3. Die Stadt Essen wird an der Karolinger Straße 94 ein rd. 3.900 m² großes Bildungszentrum einrichten.

Leerstandanstieg vorläufig gestoppt

Zu einem spürbaren Abbau der Leerstände konnte der gute Flächenumsatz zwar noch nicht beitragen, jedoch wurde der deutliche Anstieg der jüngeren Vergangenheit gestoppt. Seit Jahresfrist ist das kurzfristig verfügbare Flächenangebot nahezu unverändert geblieben. Die Leerstandsquote liegt bei 7,1 % bzw. 231.000 m². Enthalten sind hier 47.000 m² in Form von Untermietangeboten.

Durch Neubau kommen derzeit so gut wie keine zusätzlichen Flächen auf den Markt. Durch Baupreissteigerungen und veränderte Finanzierungsbedingungen aufgrund der massiv gestiegenen Zinsen sind Projektentwicklungen nahezu zum Erliegen gekommen. Einige Projekte haben sich zudem zeitlich verschoben. Für 2023 wird insgesamt ein Fertigstellungsvolumen von nur 4.700 m² erwartet. Dies ist der niedrigste jemals in Essen registrierte Wert und die Flächen sind auch vollständig belegt, so dass dem freien Vermietungsmarkt davon nichts mehr zur Verfügung steht. 

Branchen und Lagen

Die Öffentliche Hand hat mit rund 39 % relativem Anteil an den vermieteten Flächen durch den Großabschluss der Stadt Essen das ansonsten traditionell stärkste Branchencluster der Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen in der Branchenauswertung auf den zweiten Platz verdrängt (ca. 38% relativer Anteil). Es folgen Sonstige Dienstleistungen mit rund 10 % und Unternehmensbezogene Dienstleistungen mit etwa 7 % auf den Plätzen.

Beliebteste Lage im Jahresverlauf ist bislang das Südviertel. Auf diese Büromarktzone entfielen etwa 34 % der gesamten Vermietungsleistung. Es folgen mit 12 % respektive 5 % der Citykern und Rüttenscheid.

Durchschnittsmieten steigen weiter

Die gewichtete Durchschnittsmiete im Flächenbestand (ohne Abschlüsse in Neubauten) erhöhte sich weiter von 11,32 EUR/m² im Jahr 2022 auf jetzt 12,14 EUR/m². Erstmals fand in einem Halbjahr kein einziger Mietvertragsabschluss in Neubauten statt, so dass sich eine Unterscheidung in Durchschnittsmieten für Bestand und Neubau diesmal erübrigt. Dieser Umstand ist auch dafür verantwortlich, dass die realisierte Spitzenmiete mit rd. 15,00 EUR/m² im Vergleich zu 2022 (17,00 EUR/m²) gesunken ist, obwohl wir nach wie vor davon ausgehen, dass in Essen grundsätzlich Spitzenmieten von über 20,00 EUR/m² erzielbar sind. Dies allerdings nur in Neubauflächen in besten Lagen, die aktuell nicht zur Vermietung gelangt sind.

Ausblick solide

Es hängt von weiteren potenziellen großen Eigennutzern ab, ob 2023 als sehr gutes oder „nur“ solides Büromarktjahr abschließen wird. Wir glauben Stand heute nicht, dass das zweite an den Erfolg des ersten Halbjahres heranreichen wird und erwarten vorsichtig eingeschätzt einen Gesamtflächenumsatz von etwa 100.000 m². Bei vielen Gesuchen zeigt sich, dass die mögliche Flächeneinsparung durch mobiles Arbeiten nun doch größere Dimensionen einnimmt als angenommen. Die durchschnittlichen Gesuchgrößen nehmen daher tendenziell ab und der dadurch ausgelöste Nachfragerückgang wird aufgrund der angespannten gesamtwirtschaftlichen Lage derzeit eben noch nicht durch eine größere Zahl an Bürogesuchen kompensiert. Die Büromieten werden kostenseitig begründet sowohl im Bestand als auch im Neubau kontinuierlich weiter steigen. Die Angebotsreserve dürfte sich auf dem aktuellen Niveau zunächst einpendeln, bevor ein sukzessiver Abbau der Leerstände einsetzt.