Vorfälligkeitsentschädigung: Wer ohne Kosten früher den Baukredit kündigen kann

Wer seinen Baukredit vorzeitig zurückzahlt, wird von den Banken durch die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zur Kasse gebeten. Da geht es um Tausende von Euros. Und das oft zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof am 4. Dezember 2024 entschieden hat. Wenn die Vertragsklauseln unklar formuliert sind, darf die Entschädigung nicht gefordert werden (Az.: XI ZR 75/23). Rückwirkend können Verbraucher die Entschädigung von den Banken zurückfordern, erklärte der Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Christian Grotz von der Verbraucherkanzlei Dr. Stoll & Sauer am 30. Januar 2025 gegenüber der bild.de. Die Verbraucherkanzlei Dr. Stoll & Sauer sieht eine mögliche Klagewelle auf Banken zukommen und bietet Betroffenen eine kostenlose Erstberatung im Vorfälligkeits-Online-Check an. Erfahrene Anwälte prüfen dabei, ob Kreditnehmer ihre gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung zurückfordern können, und unterstützen die Verbraucher bei der Durchsetzung ihrer Rechte gegenüber der Bank.

Aus der Entscheidung des Bundesgerichthofes (BGH) ergeben sich viele Fragen. Was können Verbraucher jetzt unternehmen? Welche Fristen gilt es zu wahren? Dr. Stoll & Sauer gibt auf die wichtigsten Fragen erste Antworten:

1. Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Wird ein Hypothekendarlehen (Baukredit) vorzeitig vom Verbraucher zurückgezahlt, verlangt die Bank dafür eine Gebühr in Form der Vorfälligkeitsentschädigung. Sie dient dazu, den entgangenen Zinsgewinn der Bank auszugleichen. Immerhin hat die Bank mit den Zinseinnahmen kalkuliert.

1. Wie kam es jetzt zu dem BGH-Urteil

Seit dem 11. Juni2010 richten sich Fragen der Vorfälligkeitsentschädigung nach § 502 BGB. Dieser sieht vor, dass ein Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung dann ausgeschlossen ist, wenn im Darlehensvertrag die Angaben über die Laufzeit des Vertrags, das Kündigungsrecht des Darlehensnehmers oder die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung unzureichend sind. Genau dies hat vorliegend der BGH entschieden. In der von der Bank verwendeten Klausel findet sich die Formulierung "Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens“. Darunter würde ein Verbraucher die gesamte restliche Vertragslaufzeit verstehen, nicht aber den Zeitraum der gesetzlich geschützten Zinserwartung. Genau auf den kommt es aber bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung an. Der Verbraucher würde also eine viel höhere Vorfälligkeitsentschädigung „befürchten“ und könnte ihn somit von der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens abhalten. Die Angaben sind daher unrichtig bzw. irreführend.

1. Was bedeutet das aktuelle BGH-Urteil für meinen bestehenden Immobilienkredit?

Sollten Verbraucher mit dem Gedanken spielen, den Kredit vorzeitig zurückzuzahlen, dann können sie nach § 493 Abs. 5 BGB die Bank auffordern, mitzuteilen, ob eine vorzeitige Rückzahlung des Darlehens zulässig ist und wie hoch der Rückzahlungsbetrag und die Vorfälligkeitsentschädigung sind.

Setzt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung an, so sollten Verbraucher unbedingt einen Blick in den Darlehensvertrag werfen, speziell in die Regelungen zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung. Sollten die Regelung der entsprechen, über die der BGH entschieden hat oder aus anderen Gründen nicht der Vorschrift des § 502 BGB entsprechen, so haben sie gute Chancen, um die Zahlung herumzukommen.

1. Wer hat einen Anspruch auf eine Rückzahlung der Vorfälligkeitsentschädigung?

Alle, die eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt haben und deren Vertrag Regelungen enthält, die nicht den Anforderungen des § 502 BGB entsprechen.

1. Wie stelle ich fest, dass die Klausel in meinem Vertrag nicht „klar und verständlich“ ist?

Der BGH hält die Angaben für transparent und nachvollziehbar, wenn der Darlehensgeber die für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wesentlichen Parameter in groben Zügen benennt. Diese recht unkonkret gefasste Formulierung auf den Einzelfall anzuwenden ist nicht ganz einfach, da es bei dem „Kleingedruckten“ auf jedes Wort ankommen kann. Wenn sich im Vertrag eine Klausel findet, die der Klausel, über die der BGH entschieden hat, entspricht, dann haben Verbraucher sehr gute Karten. Für diesen Fall hat der BGH festgestellt, dass eine Schadensberechnung, die in zeitlicher Hinsicht auf die Restlaufzeit des abzulösenden Darlehens abstellt, unzureichend ist. Bei anderen Klauseln sollte die Prüfung ein erfahrender Anwalt übernehmen.

1. Gibt es eine Frist, die ich für eine eventuelle Rückzahlung einhalten muss?

Hier kann die Verjährung eine Rolle spielen. Für alle Zahlungen von Vorfälligkeitsentschädigungen, die nach 2022 erfolgten oder erst geplant sind, ist das unproblematisch, da die Verjährungsfrist drei Jahre zum Jahresende läuft. Ansprüche auf Rückzahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen, die vor 2022 bezahlt wurden, müssen im Einzelfall genau geprüft werden. Hier kann die Verjährung eine Rolle spielen.

1. Fallen alle Immobilienkredite, also alle Banken, unter das BGH-Urteil?

Es fallen alle Banken darunter, die diese Klausel verwendet haben. Aber selbst, wenn dies nicht der Fall war, kann es sich lohnen, einen genaueren Blick in den Vertrag zu werfen. Schließlich kann die geforderte Vorfälligkeitsentschädigung auch aus anderen Gründen zu Unrecht verlangt worden sein.

1. Wie wird die Entschädigung berechnet?

Hier kommt es darauf an, was im Vertrag konkret geregelt wurde und welche Rechenmethode angewendet wird. Der Gesetzgeber gibt einen gewissen Spielraum, wobei es um eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden geht. Dazu gibt es bei Verbraucher-Darlehensverträgen noch engere Grenzen. So darf hier die Vorfälligkeitsentschädigung nicht mehr als ein Prozent des vorzeitig zurückbezahlten Betrages betragen. Wenn die Rückzahlung nicht mehr als ein Jahr verfrüht war, liegt die Grenze bei 0,5 Prozent. Dazu darf sie den Betrag der Sollzinsen in diesem Zeitraum nicht überschreiten.

Wenn der Vertrag den Darlehensnehmer aber nicht über die wesentlichen Parameter zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung transparent und nachvollziehbar informiert, dann besteht gar kein Anspruch der Bank, auch nicht anteilig.

1. Was müssen Verbraucher jetzt tun, um eine eventuelle Rückzahlung zu erhalten?

Sie sollten die Klausel in Ihrem Darlehensvertrag prüfen. Wenn diese der Regelung entspricht, über die der BGH entschieden hat, dann dürften sie einen Anspruch auf Rückzahlung der Vorfälligkeitsentschädigung haben. Sie können dann ihre Bank mit Verweis auf das Urteil zur Rückzahlung auffordern. Die Bank wird sicher nicht von sich aus auf die Verbraucher zukommen, um sie darauf hinzuweisen. Sollte Ihre Bank dies verweigern, so wäre der nächste Schritt der Weg zu einem im Bankrecht spezialisierten Rechtsanwalt. Dieser kann die Ablehnung der Bank prüfen und die passenden Schritte klären. Wenn Ihre Klausel nicht unter die BGH-Entscheidung fällt, so bedarf es einer Einzelfallprüfung, ob Sie eine Rückzahlung verlangen können. Auch hier wäre der Weg zum Rechtsanwalt zu empfehlen.

1. Welche Banken und Zeiträume sind betroffen?

Viele Banken und Kreditinstitute haben in den vergangenen Jahren vergleichbare Klauseln in ihren Verträgen verwendet, insbesondere bei Immobiliendarlehen. Verbraucherorganisationen gehen nach Medienberichten davon aus, dass insbesondere Kreditverträge aus den Jahren 2016 bis 2021 betroffen sind. Dazu gehören:

• Volksbanken und Raiffeisenbanken
• Sparda-Banken
• PSD-Banken
• Genossenschaftsbanken wie die BBBank
• Sparkassen
• Commerzbank

Kostenlose Beratung durch erfahrene Anwälte bei Dr. Stoll & Sauer

Die Verbraucherkanzlei Dr. Stoll & Sauer empfiehlt Kreditnehmern, die ihre Rechte gegenüber Banken durchsetzen wollen, den sogenannten Vorfälligkeitsjoker zu nutzen. Mit diesem juristischen Hebel lassen sich erhebliche Summen einsparen – sowohl bei zukünftigen als auch bei bereits geleisteten Zahlungen. Die Kanzlei bietet eine unverbindliche Prüfung von Darlehensverträgen im kostenlosen Vorfälligkeits-Online-Check an.

Die Vorteile mit Dr. Stoll & Sauer:

• Kostenfreie Erstberatung zur Prüfung von Ansprüchen
• Detaillierte Vertragsprüfung auf Rechtsfehler durch spezialisierte Anwälte
• Gerichtliche und außergerichtliche Vertretung gegenüber Banken