Mietmarkt in Süddeutschland: Leichte Entspannung in München und Stuttgart, Preisanstiege auf dem Land

• Während in einem Drittel der Stadt- und Landkreise (43 von 136) die Mieten stagnieren oder gar leicht zurückgehen, weisen 15 Regionen zweistellige Wachstumsraten auf
• Mieten in der Stadt München (+2 Prozent) stabilisieren sich, im Umland sogar Rückgänge bis zu -4 Prozent
• Stuttgart zeigt mit 3 Prozent nur noch leichte Steigerung, Einzugsgebiet wird deutlich teurer
• Rückgänge in einzelnen Unistädten, starke Anstiege am Bodensee und an der A8

In einem Drittel der Stadt- und Landkreise in Bayern und Baden-Württemberg sinken oder stagnieren die Mieten im Vergleich zum letzten Jahr, nur vereinzelt wird es deutlich teurer. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von immowelt, für die die Angebotsmieten von Wohnungen (40 bis 120 Quadratmeter) in 136 Stadt- und Landkreisen Süddeutschlands untersucht wurden. Demnach sind 43 Kreise nicht mehr gestiegen. Auch die Mietmärkte in München und Umland scheinen sich leicht zu entspannen, nachdem die Mietpreise dort in den vergangenen Jahren schier ungebremst in die Höhe geschossen sind. Anders sieht es in ländlichen Regionen und im entfernten Umland von Metropolen aus. Dort gibt es eine allgemeine Preisanpassungen mit Steigerungen bis zu 15 Prozent.

München: Leicht steigende Preise in der Stadt, fallende im direkten Umland

In der Stadt München steigen die Mieten weniger rasant als in den Jahren zuvor. In der Landeshauptstadt lagen die Angebotsmieten pro Quadratmeter 2019 bei 18,40 Euro, 2020 bei 18,80 Euro. Somit beläuft sich die Steigerung auf 2 Prozent. Zum Vergleich: Von 2018 auf 2019 betrug sie noch 6 Prozent. Es scheint als würde es auch für Mietpreise in München und Umland langsam eine Schmerzgrenze geben. Trotzdem bleibt die Stadt München mit diesen Mietpreisen unangefochten auf Platz 1 aller deutschen Stadt- und Landkreise. Erst mit großem Abstand folgen die umliegenden Landkreise: Die Mieten im  Landkreis München sind um 3 Prozent gesunken und liegen somit bei 15 Euro pro Quadratmeter. Der Landkreis Dachau zeigt einen ähnlichen Rückgang und liegt bei 13 Euro pro Quadratmeter. Die Mieten im Landkreis Starnberg haben sich seit letztem Jahr nicht verändert. Hier bleibt der Preis bei 13,50 Euro pro Quadratmeter. Das entferntere Umland von München wird allerdings teurer. Zum Beispiel sind im Landkreis Weilheim-Schongau die Mieten von 9,10 Euro pro Quadratmeter auf 10,50 Euro angestiegen (+15 Prozent). Der Landkreis ist eine Autostunde von München und 30 Minuten vom Starnberger See entfernt. Trotz des Anstiegs bleiben die Mieten dort vergleichsweise günstig und locken daher vermehrt Mietinteressenten an.

Mietpreise in Stuttgart steigen langsam weiter

Auch im wirtschaftsstarken Stadtkreis Stuttgart flacht die Kurve langsam ab. Die Mieten in der Stadt sind um 3 Prozent gestiegen und liegen bei 13,40 Euro pro Quadratmeter. Im Gegensatz zum direkten Umland von München wird es um Stuttgart teurer. Dort ist scheinbar die Schmerzgrenze noch nicht erreicht. Die Landkreise Böblingen und Esslingen haben einen Anstieg von jeweils 6 Prozent, Ludwigsburg 8 Prozent. Bedingt durch den starken Zuzug in das Umland sind die Mieten in den Landkreisen nun bei rund 11 Euro pro Quadratmeter.

„Bereits vor Corona hat sich angedeutet, dass die Angebotsmieten in vielen Ballungsräumen von Großstädten weniger stark steigen, von einer generellen Trendwende ist aber noch nicht auszugehen“, sagt Prof. Dr. Cai-Nicolas Ziegler, CEO von immowelt. „Was jedoch auffällt: In einigen Städten ist die Grenze des Bezahlbaren langsam erreicht. Dazu zählen München und Umland genauso wie kleinere Unistädte.“

Universitätsstädte werden günstiger

Universitätsstädte, in denen die Angebotsmieten für größere Wohnungen günstiger werden, sind Heidelberg, Freiburg und Erlangen. Heidelberg verzeichnet mit -8 Prozent gar den höchsten Rückgang in ganz Süddeutschland. Die Mieten sind von 12 Euro pro Quadratmeter auf 11,10 Euro gesunken. Freiburg (-6 Prozent) erlebt eine ähnliche Entwicklung. Hier liegen die Angebotsmieten bei 12 Euro pro Quadratmeter, statt wie im Vorjahr bei 12,80 Euro. Die Mieten im Stadtkreis Erlangen (-4 Prozent) haben sich auf 10,70 Euro pro Quadratmeter eingependelt. Im Gegensatz zu den großen Wohnungen, werden die Preise für kleine Studentenbuden im Allgemeinen eher teuerer. Das ergab eine  Untersuchung von immowelt. Anders verhält es sich im Landkreis Bamberg: Dort sind auch die Mieten für größere Wohnungen um 14 Prozent gestiegen – aber mit 8,10 Euro pro Quadratmeter noch vergleichsweise günstig.

Große Anstiege am Bodensee und an der A8

Ähnlich stark gestiegen sind die Mieten im Landkreis Lindau (+15 Prozent). Dort ist unter anderem die attraktive Lage ausschlaggebend. Die Angebotsmieten überholen mit 11 Euro pro Quadratmeter die Mieten in Konstanz (10,50 Euro pro Quadratmeter). Neben Lindau machen sich hohe Anstiege besonders in Regionen mit guter Verkehrsanbindung bemerkbar. Die Landkreise Neu-Ulm und Günzburg haben zum Beispiel eine gute Anbindung an die A8, die Stuttgart und München verbindet. In beiden Landkreisen ist es im Vergleich zum Vorjahr um 14 Prozent teurer geworden.

Niedrigste Preise direkt an der tschechischen Grenze

Der Landkreis Hof hat ebenso einen hohen Anstieg (+15 Prozent), bleibt aber mit 5,40 Euro pro Quadratmeter die günstigste Region im gesamten süddeutschen Vergleich. Allgemein leben Mieter in den östlichsten Landkreisen Bayerns am günstigsten: wie zum Beispiel in Regen (5,80 Euro) oder Bad Kissingen (6,00 Euro). Die Regionen an der tschechischen Grenze gelten allgemein eher als strukturschwach.

Berechnungsgrundlage:

Datenbasis für die Berechnung der Mietpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote. Dabei wurden ausschließlich Angebote berücksichtigt, die vermehrt nachgefragt wurden. Die Preise geben den Median der jeweils in den Monaten Januar bis Juni 2019 und 2020 angebotenen Wohnungen (40 bis 120 Quadratmeter) wieder. Der Median ist der mittlere Wert der Angebotspreise. Bei den Mietpreisen handelt es sich um Nettokaltmieten bei Neuvermietung.