Immobilienmärkte im Westen: Stadtflucht und ungebremste Nachfrage nach Wohnungen

Köln: Home-Office macht Randgebiete attraktiv

Die Kölner ziehen weg – raus aus der Stadt, hinein ins Grüne. Mehr Wohnraum und Naturnähe haben seit Beginn der Corona-Pandemie eine neue, noch größere Bedeutung gewonnen. André Hasberg, Spezialist für Baufinanzierung in Köln, beobachtet: „Für immer mehr Leute werden die Randgebiete attraktiver, wie zum Beispiel Bergisch Gladbach. Die Tendenz der Stadtflucht ist deutlich spürbar, überall um Köln herum wird gebaut. Viele arbeiten seit mittlerweile über einem Jahr im Home-Office und haben gemerkt, dass dieses Modell wunderbar funktioniert. Für eine Zeit nach Corona besteht vielfach der Wunsch, zukünftig nur noch zwei oder drei Tage in der Woche ins Büro zu fahren – das relativiert dann längere Fahrtzeiten und macht Objekte außerhalb der Stadt hochattraktiv. Die Preise ziehen dadurch auch in Randgebieten an.“ Insgesamt lässt die Dynamik in der Metropolregion jedoch leicht nach. Der Index, der die tatsächliche Preisentwicklung zeigt und auch Faktoren wie Lage und Alter der Immobilie berücksichtigt, zeigt im Vergleich zum letzten Quartal ein verhältnismäßig kleines Plus von 1,37 Prozent.

Der Wohnungsmarkt wird durch den Trend der Stadtflucht laut André Hasberg jedoch nicht entzerrt. „Es gibt nach wie vor einfach zu wenig Angebot, die Nachfrage wird also weiterhin nicht gedeckt. Und die Preise für Eigentumswohnungen ziehen weiter an. Hinzu kommt, dass es aktuell gut und gerne sechs bis neun Monate dauert, bis Baugenehmigungen durch sind. Eine Entspannung durch neuen Wohnraum ist so schnell nicht in Sicht.“ Der durchschnittlich gezahlte Quadratmeterpreis für Kölner Eigentumswohnungen steigt innerhalb eines Quartals um 268 auf 3.877 Euro. „Da es nur wenig Anlagealternativen gibt, ist gerade immer noch genug Kapital im Markt, das die Preise weiter steigen lässt. Allerdings befinden sich die Immobilienpreise bereits auf einem sehr hohen Niveau und es zeigt sich, dass Käufer nicht mehr bereit sind, bedingungslos jeden Preis zu zahlen. In der Regel wird sehr vernünftig und konservativ gerechnet“, so André Hasberg von Dr. Klein.

Dortmund: Günstig und teuer zugleich

Dortmunder Wohnungen scheinen begehrt zu sein: Innerhalb eines Jahres steigt der Index um 12,46 Prozent. Im gleichen Zeitraum verteuert sich der Medianpreis pro Quadratmeter um 351 Euro. Dennoch zahlen Wohnungskäufer in Dortmund noch vergleichsweise wenig: Mit durchschnittlich 2.180 €/qm zeigen Eigentumswohnungen an der Ruhr den geringsten Preis pro Quadratmeter unter den zehn von Dr. Klein untersuchten Metropolregionen in Deutschland.

Die abflachende Dynamik bei Dortmunder Häusern erreicht im ersten Quartal 2021 erst einmal ein Ende. Der Index zeigt innerhalb eines Quartals eine Teuerung von drei Prozent. Seit jeher gilt die Ruhr-Metropole verglichen mit den Nachbarinnen am Rhein als das günstigste Pflaster. Und im Vergleich zu Düsseldorf ist der Medianpreis auch verhältnismäßig gering bei Dortmunder Häusern: 2.599 €/qm werden durchschnittlich gezahlt. Das sind rund 470 Euro Differenz zu Düsseldorfer Eigenheimen. Der Preisindex, der die Teuerung widerspiegelt, signalisiert jedoch, dass Dortmund bei Häuserpreisen sogar über dem Niveau von Häusern in Düsseldorf liegt. Dieser klettert im ersten Quartal 2021 auf 175,73.

Düsseldorf: Starke Teuerung bei Eigentumswohnungen

Düsseldorfer Häuser weisen im Jahresvergleich ein Plus von 7,36 Prozent auf – die geringste Steigerung in den von Dr. Klein untersuchten Metropolregionen. Nichtsdestotrotz steigen die Preise: Der Medianpreis klettert im Vergleich zum letzten Quartal noch einmal um 128 €/qm nach oben und liegt nun bei 3.072 €/qm.

Eigentumswohnungen in der Landeshauptstadtlegen im ersten Quartal 2021 ordentlich zu: Der Index bestätigt eine Teuerung von 5,17 Prozent im Vergleich zum letzten Quartal und überschreitet nun erstmalig die 200er-Marke. Der Medianwert steigt innerhalb eines Quartals um 233 Euro auf 3.571 €/qm.

Über den Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI)

Dr. Klein hat mit dem DTI erstmals einen quartalsweisen, regionalen Immobilienpreisindex auf der Grundlage tatsächlich gezahlter Kaufpreise entwickelt. Monatlich analysiert der Trendindikator die aktuelle Entwicklung der jeweils im Fokus stehenden Region. Der DTI wird auf Basis einer hedonischen Regressionsanalyse erstellt. Ziel dieser Methode ist es, den reinen Preiseffekt pro betrachtete Periode herauszustellen. Zur Ermittlung des Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise werden monatliche Transaktionsdaten der EUROPACE-Plattform errechnet. EUROPACE ist der unabhängige Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Rund zwanzig Prozent aller Immobilienfinanzierungen für Privatkunden in Deutschland werden über diesen Marktplatz finanziert. Der DTI basiert auf etwa 35.000 Transaktionen mit einem Volumen von rund 6 Mrd. Euro pro Monat.