Immobilienpreise im Süden – wer kann das noch bezahlen?

Südliche Metropolregionen sind eine (Preis-)Klasse für sich. Wer hier noch Wohneigentum erwerben möchte, muss besonders tief in die Tasche greifen. Die wenigsten können das – und doch steigen die Preise ungebremst weiter. Denn gut dotierte Stellen in der Industrie und der Finanzbranche ermöglichen es einigen, die aufgerufenen Summen zu zahlen. Alle anderen müssen ins Umland ausweichen. Roland Lenz, Spezialist für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Stuttgart, glaubt, dass eine vollständige Rückkehr vom Homeoffice in den Büroalltag deshalb nicht mehr möglich ist.

Stuttgart: Industrie als Preistreiber

"Eine Normalverdiener-Familie mit zwei Kindern muss sich in Stuttgart nicht mehr die Frage stellen, ob sie im Eigentum oder zur Miete wohnen wollen – sie können sich schlichtweg beides nicht leisten", beobachtet Roland Lenz, Spezialist für Baufinanzierung in Stuttgart. Bereits seit vielen Jahren und nicht erst seit Corona weichen Menschen in der Metropolregion ins Umland aus, die letzten eineinhalb Jahre haben den Radius aber noch einmal vergrößert. "Eine Arbeitskultur mit Homeoffice-Regelungen halte ich für irreversibel, da die meisten Eigentümer so weit rausgezogen sind, dass ein tägliches Pendeln eine große Belastung wäre."

Innerhalb eines Quartals verteuern sich Wohnungen in der Metropolregion Stuttgart um 3,01 Prozent, Häuser um 2,38 Prozent. Nichtsdestotrotz gibt es immer noch Käufer, die auch in Anbetracht rasant steigender Preise zuschlagen. "Stuttgart ist ein starker Industriestandort. Einige Unternehmen zahlen ihren Führungskräften so hohe Gehälter, dass diese sich die teuren Häuser oder Wohnungen noch kaufen können", beobachtet der Spezialist von Dr. Klein. Er ist überzeugt, dass kein Ende der Preisrallye in Sicht ist. Denn Platz für ausreichend neuen Wohnraum gibt es in Stuttgart nicht. Anders als zum Beispiel in Hamburg können durch die besondere Kessellage der Stadt nicht einfach neue Gebiete erschlossen werden.

Der Medianpreis, also der gemittelte tatsächlich gezahlte Preis, für Stuttgarter Wohnungen steigt im Vergleich zum letzten Quartal um 132 €/qm und liegt nun bei 4.304 €/qm. Häuserpreise in der baden-württembergischen Hauptstadt steigen hingegen eher moderat: Hier erhöht sich der Medianpreis pro Quadratmeter um 37 Euro und liegt nun bei 3.978 €/qm.

Frankfurt: Große Dynamik bei Häusern und Wohnungen

Was in Stuttgart die Industrie ist, sind in Frankfurt die gut dotierten Stellen bei Banken, Unternehmensberatungen, der EZB und der Börse. Das hohe Gehaltsniveau sorgt dafür, dass große Summen auf den Tisch gelegt werden, wenn es um Wohneigentum geht. Frankfurter Wohnungen zeigen innerhalb eines Quartals eine Teuerung von 5,52 Prozent. Und auch neue Rekordpreise sind dabei: Im zweiten Quartal 2021 wurden bis zu 15.260 €/qm für eine Wohnung gezahlt.

Frankfurter Häuser zeigen sich im Quartalsvergleich mit einer Teuerung von 3,84 Prozent etwas weniger dynamisch. Im Jahresvergleich sind sie jedoch Spitzenreiter in den von Dr. Klein untersuchten südlichen Metropolregionen: Ein Plus von 11,46 Prozent zeigt der Index, der die tatsächliche Preissteigerung unter Berücksichtigung von Lage und Alter der Immobilie widerspiegelt. Dennoch liegt dieser mit einem Wert von 185,64 noch weit hinter Stuttgart und München.

Teuer, teurer – München

Dass die bayerische Hauptstadt kein günstiges Pflaster ist, ist generell nichts Neues. Dennoch werden im zweiten Quartal 2021 noch einmal neue Dimensionen erreicht: Der Preisindex für Münchener Wohnungen überschreitet erstmalig die 300er-Marke und liegt nun bei 307,52 – eine Steigerung von 3,13 Prozent zum letzten Quartal. Der Medianpreis beträgt 8.380 €/qm. Zum Vergleich: Vor gerade einmal drei Jahren, im zweiten Quartal 2018, waren es über 2.000 €/qm weniger.

Auch bei Häusern in der bayerischen Hauptstadt ist kein Ende der Preissteigerung in Sicht: Der Medianpreis steigt innerhalb eines Quartals um rund 300 €/qm. Im Zeitraum von sechs Jahren hat sich der Quadratmeterpreis für Häuser in München fast verdoppelt. Wurden im zweiten Quartal 2015 noch durchschnittlich 3.199 €/qm gezahlt, zahlen Käufer im zweiten Quartal 2021 6.385 €/qm.

Über den Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise (DTI)

Dr. Klein hat mit dem DTI erstmals einen quartalsweisen, regionalen Immobilienpreisindex auf der Grundlage tatsächlich gezahlter Kaufpreise entwickelt. Monatlich analysiert der Trendindikator die aktuelle Entwicklung der jeweils im Fokus stehenden Region. Der DTI wird auf Basis einer hedonischen Regressionsanalyse erstellt. Ziel dieser Methode ist es, den reinen Preiseffekt pro betrachtete Periode herauszustellen. Zur Ermittlung des Dr. Klein Trendindikator Immobilienpreise werden monatliche Transaktionsdaten der EUROPACE-Plattform errechnet. EUROPACE ist der unabhängige Marktplatz für Immobilienfinanzierungen in Deutschland. Rund zwanzig Prozent aller Immobilienfinanzierungen für Privatkunden in Deutschland werden über diesen Marktplatz finanziert. Der DTI basiert auf etwa 35.000 Transaktionen mit einem Volumen von rund 6 Mrd. Euro pro Monat.