DAVE-Ausblick: Die Zukunft ist hybrid / Nutzungen von Immobilien werden vielschichtiger und Übergänge bei Assetklassen fließender

• Wohnen:  Bedeutung der Wohnqualität und Ausstattung verändert sich
• Büro: Zeitgemäßer Qualitätsanspruch steigt und flexible Bürogestaltung im Fokus
• Drittverwendungsfähigkeit sowie hohe Kreativität wichtiger denn je, Quartiersbildung mit „Kleinteiligkeit“ gefragt

Nach Angaben von DAVE wird sich der Immobilienmarkt – wie schon im letzten Jahr begonnen – weiterhin dynamisch verändern und in Teilen neu strukturieren. Dabei werden die Nutzungen von Gebäuden hybrider und die Übergänge zwischen den Assetklassen fließender, da es nicht mehr nur reine Orte der Arbeit, des Wohnens oder des Einkaufens gibt. Die zukünftige Immobilienwelt ist vielschichtig und differenziert sich noch stärker aus. 

Auch die Frage, wie man wirtschaftlich mit dem Gut „Raum“ und deren Verfügbarkeiten umgeht, wird das neue Jahr verstärkter denn je prägen. Dabei steht besonders das Thema Quartiersbildung im Vordergrund mit einer ursprünglich „Kleinteiligkeit“ der verschiedenen Gewerke. Damit erfährt die Branche insgesamt einen qualitativen Schub, da die Menschen, die den Raum nutzen, mit ihren Bedürfnissen stärker im Fokus stehen. 

„Für unsere Branche heißt das, dass wir vielfältigere Möglichkeiten der Nutzungen und Produkte bieten und uns noch viel stärker fragen müssen: Was wollen die Nutzer der bebauten Umwelt?“ sind sich die DAVE-Partner sicher.

Zudem hat das letzte Jahr gezeigt, dass die Immobilienwirtschaft insgesamt stabil aufgestellt ist, auch wenn die Bereiche Einzelhandel und Hotel vor großen Herausforderungen und Umwälzungen stehen. Insgesamt sehen die DAVE-Partner optimistisch in das neue Jahr und in die Zukunft – und plädieren dafür im engen Schulterschluss zwischen Immobilienwirtschaft und Politik positive Impulse für die gesellschaftlichen Herausforderungen zu setzen.

In diesem Zusammenhang begrüßen die DAVE-Partner die Schaffung eines eigenen Bauministeriums, um sich der wichtigen Themen wie u.a. bezahlbares Wohnen und Sanierung im Bestand anzunehmen.

DAVE zu den einzelnen Assetklassen:

Wohnimmobilien

Wohnimmobilien werden auch 2022 weiterhin als „sicherer Hafen“ gehandelt und präsentieren sich als eine der für Investoren stärksten Assetklassen. Hier trifft eine sehr hohe Nachfrage auf ein zunehmend knapper werdendes Angebot. Besonders die Top-Lagen sind „wie leergefegt“. Dabei ist ein gegenläufiger Trend zu erkennen: Einerseits gibt es und wird es weiterhin eine gewisse Tendenz „raus auf das Land“ geben, andererseits bleibt die hohe Attraktivität der Städte aufgrund der Urbanität mit kurzen Wegen bestehen, wobei flexiblere Ausstattungen, Aufteilungen und Wohnkonzepte, die mehr Homeoffice ermöglichen, aktuell deutlich stärker gefragt sind. Die Wohnqualität rückt noch einmal in einen anderen Fokus. Die Preise werden beim Wohnen nicht mehr im gleichen Maße steigen wie in den Vorjahren, die durch hohe Preissprünge gekennzeichnet waren. Dieses Jahr erwartet DAVE nicht mehr die gleiche Dynamik, sondern das Verharren auf hohem Niveau bzw. einen leichten Preisanstieg.

Büroimmobilien

Büroimmobilien bleiben eine nachgefragte Assetklasse – hier zeigen sich aktuell Nachhol- und Lerneffekte. Der Qualitätsanspruch wird weiter steigen und die Bedeutung von Flexibilität bei der Bürogestaltung steht im Fokus. Homeoffice führt also nicht zu einem Flächennachfrageeinbruch, sondern zu einer veränderten Nachfrage nach zeitgemäßen und modernen Flächen, besonders auch bezogen auf die Themen Digitalisierung und Nachhaltigkeit – sowie mit interessanten, neuen Nutzungskonzepten, die ermöglichen, dass das Büro als Ort der Kommunikation und Identifikation dient. Generell wird das Thema ESG ein wichtiger Bewertungsfaktor. Es deutet sich an, dass sich die entsprechenden Anforderungen bei Bestandsimmobilien im Wert entscheidender als früher niederschlagen. 

Einzelhandelsimmobilien

Ein großer Gewinner ist nach wie vor der Lebensmitteleinzelhandel. Auch hier geht der Trend in Richtung Quartiersbildung – das Einkaufen in der Nachbarschaft in wohnortnahen Lagen wird bevorzugt. Herausforderungen für die Innenstädte sind weiterhin der attraktive Nutzungsmix, eine kleinteilige Durchmischung mit unterschiedlichsten Produkten und Herstellern sowie mit Gastronomie-Angeboten, die lebendige Aufenthaltsqualität schaffen. Für viele Innenstädte ist das inzwischen mehr als eine Herausforderung. Den ohnehin schon strapazierten Handel hat die anhaltende Pandemie unter zusätzlichen immensen Druck gebracht. Das Leerstandsrisiko ist enorm gestiegen. Die Mieten bei Neuvermietungen sind gesunken, damit ist manche Investition für die Zukunft in Frage gestellt. Der innerstädtische stationäre Handel kann aus eigener Kraft kaum aus der Krise kommen. Hier sind auch Kommunen, Bundesländer und der Bund gefragt. Im Wettkampf der Konzepte muss der Onlinehandel endlich tariflich, steuerlich und regulativ dem stationären Handel gleichgestellt werden. Das Flächenüberangebot in vielen Innenstädten kann nur mit gezielter Hilfe der Kommunen bei der Flächenumnutzung geplant abgebaut werden. Städtebauliche Investitionen der Kommunen sollten gezielt in den Innenstädten stattfinden mit dem Ziel, diese zu modernen, attraktiven Verweilorten zu machen.

Logistikimmobilien

Die Assetklasse Logistikimmobilien hat stark an Attraktivität für Investoren gewonnen. Die Nachfrage nach stadtnahen Logistikstandorten – auch als Auswirkung des zunehmenden Online-Handels – wird steigen. Im Bereich Produktion ist die Nachfrage nach Gewerbegrundstücken und Hallen ungebrochen. In den meisten Ballungsgebieten wird zu wenig neue Gewerbefläche für Mittelstand und Handwerk ausgewiesen. Inzwischen sehen wir aufgrund des Flächenmangels intensive Ausweichbewegungen auf Metropolrandlagen.

Hotelimmobilien

Hier entwickelt sich das Teilsegment Tourismus und Ferienhotellerie dynamisch. Bei schwächeren Hotelstandorten und älteren Gebäuden in städtischen Lagen stehen Umnutzungen als Homeoffice- oder Co-Living-Angebote im Vordergrund. Betroffen davon sind auch einige Businesshotels. Stichworte hier sind Drittverwendungsfähigkeit sowie Kreativität.