Q1’2022: Anstieg der Mieterlöse um rd. 20% – geringes Bewertungsergebnis führt zu Quartalsverlust

Der deutliche Mietanstieg im Q1’2022 von rd. 20% resultiert v.a. aus den Mieten der Hotel-Gruppe Amedia in Speyer, die im Vorjahreszeitraum noch nicht angefallen sind. Zudem flossen bereits für den Monat März Mieten aus dem neu erworbenen C&A in Wuppertal. Die C&A-Immobilie in Bremerhaven ging erst zum 31.03.2022 auf ERWE über und wird ab Q2 zum Umsatz beitragen.

Der Verschuldungsgrad (LTV) von ERWE erhöhte sich von 67,8% Ende 2021 auf 72,4% zum 31.03.2022. Zum Anstieg trugen insb. die Neuerwerbungen in Wuppertal und Bremerhaven bei. Mit dem Abschluss der KE dürfte der LTV auf rd. 68% sinken. Mittelfristiges Ziel von ERWE ist ein Wert von unter 60%.

Trotz der schwierigen Marktumstände stieg der Vermietungsstand im Portfolio von 89,3% auf 90,4%.

Portfoliowachstum: Der Übergang der zwei neuen C&AGebäude in Wuppertal und Bremerhaven erfolgte im Q1’2022. Hierdurch stieg das Immobilienvermögen von ERWE auf 218,83 Mio. € (2021: 195,49 Mio. €). Gleichzeitig erhöhte sich die vermietbare Fläche im Bestand von 72.746 m² auf 90.066 m².

ERWE prüft regelmäßig die Wertansätze der eigenen Projektentwicklungen. Der Ukraine-Krieg und die Inflations- und Zinsentwicklung haben aktuell keine abweichende Werteinschätzung ggü. Ende 2021 zur Folge.

ERWE hat die Bezugsrechtskapitalerhöhung über 6,34 Mio. Aktien (34,8%) zu 1,50 € je neuer Aktie erfolgreich durchgeführt. Es steht nur noch der Eintrag ins Handelsregister aus. Der bestehende Ankeraktionär Elbstein AG (12,5%) hat die KE abgesichert und übernimmt alle nicht-bezogenen neuen Aktien.

Auf der Hauptversammlung am 25. Mai wurde die Schaffung eines neuen genehmigten Kapitals über 9 Mio. € beschlossen. Damit stehen der Gesellschaft auch nach der jüngsten KE weitere Wachstumsoptionen über Eigenkapital zu.

Q1’2022: 20% Mietwachstum – niedriges Bewertungsergebnis führt zu Quartalsverlust

ERWE erzielte im ersten Quartal 2022 Erträge aus der Immobilienbewirtschaftung von 2,07 Mio. € (Vj. 1,73 Mio. €). Das Umsatzplus von rd. 20% resultierte u.a. aus Mieteinnahmen der Hotelkette Amedia in Speyer, die im Vorjahreszeitraum noch nicht anfielen.

Die Aufwendungen aus der Immobilienbewirtschaftung erhöhten sich um 19% auf 0,79 Mio. € (Vj. 0,67 Mio. €). Hieraus resultierte ein Ergebnis aus der Immobilienbewirtschaftung (NOI) von 1,27 Mio. € (Vj. 1,06 Mio. €). Die NOI-Marge lag mit 61,7% leicht über dem Vorjahreswert von 61,4%.

ERWE führte im Q1’2022 keine Neubewertung des Portfolios durch. Das Bewertungsergebnis war mit 0,11 Mio. € (Vj. 0,84 Mio. €) entsprechend niedrig.

Der Personalaufwand stieg deutlich auf 1,42 Mio. € (Vj. 1,06 Mio. €) und reflektiert v.a. den erfolgten Ausbau des Personalbestands.

Nach Abzug von sonstigen betrieblichen Erträgen und Aufwendungen erzielte ERWE ein EBIT von -0,51 Mio. € (Vj. 0,52 Mio. €). Bei Sondereffekten von 0,39 Mio. € (u.a. Personal, Transaktionen) war das bereinigte EBIT, einer zentralen Steuerungsgröße von ERWE, mit -0,11 Mio. € (Vj. 0,52 Mio. €) leicht negativ.

Die Finanzaufwendungen blieben mit 1,79 Mio. € (Vj. 1,75 Mio. €) stabil.

Nach Abzug des Finanzergebnisses wies ERWE ein Ergebnis vor Steuern (EBT) von -2,29 Mio. € (Vj. -1,23 Mio. €) aus. Bei einem Steuerertrag von 0,15 Mio. € (Vj. -0,06 Mio. €) lag das Konzernergebnis bei -2,14 Mio. € (Vj. -1,29 Mio. €)

Der EPRA NRV je Aktie ging zum 31.03.2022 leicht auf 4,20 € (2021: 4,23 €) zurück.

Bereinigtes EBIT

ERWE misst das operative Ergebnis mit der Ergebniskennzahl "bereinigtes EBIT". Im Vergleich zur normalen EBIT-Berechnung werden Einmal- und Sondereffekte sowie periodenfremde Aufwendungen korrigiert. Das bereinigte EBIT schließt das Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien mit ein. Ebenso wird das Ergebnis aus at Equity bewerteten Unternehmen berücksichtigt. Neben den Mieteinnahmen gehören diese zu den zentralen Ertragskennzahlen im Geschäftsmodell von ERWE. Das bereinigte EBIT beinhaltet somit den operativen Erfolg aus der Entwicklung des Immobilienportfolios.

Durch das geringe Bewertungsergebnis von 0,11 Mio. € (Vj. 0,84 Mio. €) fiel das bereinigte EBIT im Q1’2022 mit -0,11 Mio. € (Vj. 0,52 Mio. €) leicht negativ aus. Die weiterhin gestiegenen Mieterlöse reichen noch nicht aus, den Overhead und sonstige immobilienspezifische Ausgaben zu decken. Insofern ist ERWE nach wie vor auf die Generierung von Bewertungserfolgen angewiesen.

Verschuldungsgrad (LTV) weiter erhöht

Der LTV von ERWE hat sich im ersten Quartal 2022 auf 72,4% (2021: 67,8%) erhöht. Hauptgrund hierfür waren die Akquisitionen der beiden C&A-Häuser in Wuppertal und Bremerhaven. Nach Abschluss der Bezugsrechtskapitalerhöhung dürfte der LTV auf ein Niveau von rd. 68% zurückgehen.

ERWE strebt dauerhaft einen LTV von unter 60% an. Dies ist u.E. auch aus Kapitalmarktsicht in diesem unsicheren Marktumfeld ein dringendes Erfordernis.

EPRA Net Reinstatement Value (EPRA NRV)

ERWE berichtet seit Ende 2020 den Substanzwert der Gesellschaft anhand der EPRA-Kennzahl NRV (Net Reinstatement Value). Der Wert wird unter der Annahme ermittelt, dass keine Immobilien veräußert werden. Er repräsentiert den Vermögenswert, der erforderlich wäre, um das Unternehmen gänzlich neu aufzubauen. Entsprechend werden die nicht bilanzierten impliziten Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer) dem Eigenkapital zugeschlagen. Immaterielle Vermögenswerte werden nicht abgezogen.

Bei ERWE sank der EPRA NRV zum 31.03.2022 leicht auf 4,20 € je Aktie (2021: 4,23 €). Der Rückgang resultiert insbesondere aus dem negativen Quartalsergebnis.

Die noch nicht eingetragene Bezugsrechtskapitalerhöhung (Verhältnis 3:1, KEPreis: 1,50 €) wird zu einer starken Verwässerung des NRV je Aktie auf rd. 3,50 € führen.

Stabile Aktionärsstruktur geprägt vom Management – Elbstein sichert Bezugsrechtskapitalerhöhung ab

Das Aktionariat von ERWE ist von den Gründungsinvestoren und Vorständen Axel Harloff und Rüdiger Weitzel geprägt. Axel Harloff und seine Familie halten über die Gesellschaften Stapelfeld Beteiligungs GmbH (25,8%) und VGHL Management GmbH (8,1%) insgesamt 33,9% an ERWE. Dahinter folgt Vorstandskollege Rüdiger Weitzel mit insgesamt 31,2%. Er besitzt die Anteile über die Gesellschaften RW Property Investment GmbH (28,2%) und ERWE Real Estate GmbH (3,0%). Drittgrößter Aktionär mit einem Anteil von 12,5% ist die Hamburger Beteiligungsgesellschaft Elbstein AG. Dieser Ankerinvestor garantiert die aktuelle Bezugsrechtskapitalerhöhung und wird hierüber seinen Anteil deutlich erhöhen.

Der Freefloat von ERWE ist mit 22,4% weiterhin gering.

Bewertung

ERWE hat Anfang 2021 bei der Substanzwertberechnung den EPRA Net Asset Value (NAV) durch den EPRA NRV (Net Reinstatement Value) ersetzt. Der Wert wird unter der Annahme ermittelt, dass keine Immobilien veräußert werden. Er repräsentiert somit den Vermögenswert, der erforderlich wäre, um das Unternehmen gänzlich neu aufzubauen. Entsprechend werden die nicht bilanzierten implizierten Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer) dem EK zugeschlagen. Immaterielle Vermögenswerte werden nicht abgezogen.

Wir setzen diesen Wert unverändert als Bewertungsmaßstab für die ERWE-Aktie an und berücksichtigen hierauf weiterhin einen Sicherheitsabschlag von 15%. Dieser entspricht in etwa den hinzugerechneten Erwerbsnebenkosten. Damit bewegen wir uns auf dem Niveau des konservativeren EPRA NAV. Auch das aktuell negative Marktumfeld für Immobilienaktien (insb. durch gestiegene Zinsen) spricht für einen Sicherheitsabschlag.

Bei ERWE hat sich der EPRA NRV je Aktie im Q1’2022 leicht auf 4,20 € von 4,23 € Ende 2021 reduziert.

Durch die 3:1 Bezugsrechtskapitalerhöhung zu einem Preis von 1,50 € je Aktie wird der EPRA NRV je Aktie weiter auf rd. 3,50 € verwässert. Diesen Wert ziehen wir deshalb weiter als Bewertungsmaßstab für die ERWE-Aktie heran. Bei Berücksichtigung eines Abschlags von unveränderten 15% bestätigen wir unser Kursziel von 3,00 € für die ERWE-Aktie.

Auf dem aktuellen Kursniveau ergib sich dazu ein Kurspotenzial von rd. 40%.

Wir bestätigen unsere Kaufempfehlung für die ERWE-Aktie.

Finanzkalender

• August 2022: Veröffentlichung H1-Bericht 2022
• November 2022: Veröffentlichung 9M-Bericht 2022
• 28.-30.11.2022: Deutsches Eigenkapitalforum 2022

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