Europäischer Logistikmarkt sorgt für neue Rekordergebnisse zur Jahreshälfte: Flächenumsatz steigt in den sechs führenden Märkten um 13 %, Investitionsvolumen knackt 30-Mrd.-Euro-Marke

Die robuste Nachfrageentwicklung ist insbesondere auf den Online-Handel zurückzuführen. Er profitiert von den durch die Pandemie ausgelösten Veränderungen im Verbraucherverhalten und konnte sich dadurch in den meisten Märkten weiter etablieren. „Der Mangel an Neubauflächen wirkt sich zunehmend auf die Nachfrage aus. Insbesondere bei kurzfristigen Gesuchen sind Nutzer oft gezwungen Kompromisse bei der Standortwahl einzugehen. Die Leerstandsquote hat einen neuen Tiefststand erreicht und liegt im europäischen Durchschnitt bei unter 4 %, während sich die steigende Inflation auf die Bau- und Materialkosten auswirkt. Dies führt zu weiterem Mietwachstum”, sagt Craig Maguire, Head of European Logistics bei BNP Paribas Real Estate. Die Spitzenmieten verzeichneten in 21 Ländern und 48 Märkten einen weiteren Anstieg von 12,2 % gegenüber dem Vorjahr. Großbritannien erreichte die stärkste Veränderung mit einem Wachstum von über 25 % innerhalb eines Jahres in Birmingham und London.

Die Länder im Überblick:

In Deutschland lief der Logistikmarkt in der ersten Jahreshälfte auf Hochtouren. Der Flächenumsatz erreichte eine neue Bestmarke, was insbesondere auf Großabschlüsse im verarbeitenden Gewerbe zurückzuführen ist. Aufgrund des weiterhin begrenzten Angebots, insbesondere von modernen Flächen, ist der Aufwärtsdruck auf die Mieten nach wie vor hoch. Die Spitzenmiete ist in Deutschland im zweiten Quartal 2022 um 7 % gestiegen.

Der Vermietungsmarkt in Großbritannien verzeichnete nach dem außergewöhnlichen Vorjahresergebnis eine weiterhin solide Marktdynamik. In Q1 lag der Flächenumsatz bei 1,8 Mio. m², was insbesondere auf das strukturelle Wachstum des Online-Handels und der Lieferlogistik zurückzuführen ist. Trotz einer Verlangsamung des Marktgeschehens konnte im zweiten Quartal ein Flächenumsatz von fast 1,2 Mio. m² erzielt werden. Ein akuter Mangel an Neubauflächen treibt das starke Mietwachstum in Großbritannien an.

In Polen boomt der Markt weiterhin trotz zunehmender Unsicherheiten in der Region. Die Leerstandsquote ist mit 3,1 % auf einen neuen Tiefststand gesunken. An den wichtigsten Logistikstandorten verzeichneten die Spitzen-Jahresmieten einen deutlichen Anstieg von 41,00 €/m² bis 44,00 €/m² im ersten auf 47,00 €/m² bis 52,00 €/m² im zweiten Quartal.

In Frankreich verlor der Markt nach einem starken Jahresauftakt, der auf eine hohe Nachfrage nach großen Lagerhallen zurückzuführen war, mit einem Flächenumsatz von 710.000 m² an Dynamik. Insgesamt bleibt das Flächenangebot in den meisten Teilmärkten knapp. Die Leerstandsquote liegt mit 3 % weiterhin auf einem niedrigen Niveau. Aufgrund des anhaltend intensiven Wettbewerbs um erstklassige Objekte ist mit Mietsteigerungen in Spitzenlagen zu rechnen.

In den Niederlanden verzeichnet der Markt trotz eines Rückgangs im Vergleich zu dem Rekordergebnis des Vorjahres weiterhin eine positive Dynamik. Aufgrund der geringen Flächenverfügbarkeit in den wichtigsten Logistik-Hotspots verlagerte sich der Flächenumsatz zunehmend auf weniger etablierte Standorte. Die robuste Nachfrage und das geringe Angebot sorgen weiterhin für Aufwärtsdruck bei den Mieten, wie in Rotterdam im ersten sowie in Amsterdam und Venlo im zweiten Quartal zu beobachten war.

Der Markt in Spanien konnte ebenfalls eine neue Bestmarke erzielen. Dabei wurde das Marktgeschehen durch den Online-Handel und den Lebensmitteleinzelhandel angekurbelt. Die Leerstandsraten verbleiben insbesondere in Barcelona (ca. 2,5 %) und Madrid (6 %) auf einem niedrigen Niveau. Obwohl dieser Trend ideale Bedingungen für Mietwachstum schafft, haben sich die Spitzenmieten in den letzten drei Quartalen jedoch stabil gezeigt.

Industrie- und Logistik-Investmentmarkt:

Mit einem Investitionsvolumen von über 30 Mrd. € erzielte das europäische Industrie- und Logistiksegment erneut ein Rekordergebnis für die erste Jahreshälfte und vereint damit rund 24 % des gewerblichen Investmentvolumens auf sich. Die positive Stimmung auf dem Vermietungsmarkt bestärkt Investoren weiterhin auf diese Assetklasse zu setzen. Nichtsdestotrotz haben die sich wandelnden Rahmenbedingungen der vergangenen Monate auch im Logistikinvestmentbereich ihre Spuren hinterlassen. „Im zweiten Quartal verzeichnete der Industrie- und Logistik-Investmentmarkt einen Rückgang von 16 % gegenüber dem Vorquartal. Die Investorennachfrage entwickelt sich zwar weiterhin positiv, das Investitionsvolumen könnte jedoch durch aktuelle Herausforderungen wie den zunehmenden Angebotsmangel, die geopolitischen Risiken in Mittel- und Osteuropa und die dämpfende Wirkung der Inflation auf die Verbrauchernachfrage beeinträchtigt werden”, sagt Craig Maguire. In mehreren der führenden europäischen Märkte wie Frankreich, Deutschland, Spanien und den Niederlanden war ein erster Anstieg der Spitzenrenditen zu beobachten. Die steigenden Renditen bei langlaufenden Staatsanleihen und der Inflationsdruck wirken sich auch auf die Spitzenrenditen im Logistiksegment aus. In ganz Europa wird ein weiterer Anstieg der Spitzenrenditen in diesem Marktsegment erwartet.

Die Länder im Überblick:

In Großbritannien zeigten sich auf dem Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien erste Anzeichen einer Verlangsamung, die durch eine zunehmende Angebotsknappheit und wirtschaftliche Unsicherheiten bedingt war. Im Gegensatz zu anderen europäischen Märkten blieben die Spitzenrenditen auf einem stabilen Niveau. Ab der zweiten Jahreshälfte ist jedoch mit ersten Anstiegen zu rechnen.

In Deutschland erreichte das Transaktionsvolumen eine historische Bestmarke, der Markt verlor jedoch im zweiten Quartal etwas an Dynamik. Aufgrund des Finanzierungsumfelds mit steigenden Zinsen verzeichneten die Spitzenrenditen in den wichtigsten Märkten im zweiten Quartal einen Anstieg von 10 Basispunkten auf 3,10 %.

Frankreich verzeichnete im gesamten ersten Halbjahr eine dynamische Marktentwicklung. Infolge des deutlichen Anstiegs der Renditen von Staatsanleihen stieg die Spitzenrendite im Logistiksegment im zweiten Quartal um 10 Basispunkte. Diese Entwicklung dürfte sich bis Jahresende fortsetzen.

In den Niederlanden entwickelte sich der Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien trotz des knappen Angebots dynamisch. Die Spitzenrendite verzeichnete im zweiten Quartal einen ersten Anstieg auf 3,15 % Ausgewählte Märkte wie Venlo mit 3,6 % und Rotterdam (4 %) zeigten sich weiter stabil.

Polen erlebte nach dem Rekordergebnis des Vorjahres eine Verlangsamung der Marktaktivität. Die Spitzenrenditen für Standardobjekte lagen stabil bei 4,5 %. Aufgrund der geopolitischen Risiken in der Region sowie des wirtschaftlichen und finanziellen Umfelds in Europa ist in den kommenden Monaten jedoch mit einem Anstieg zu rechnen.

In Spanien ist das Investitionsvolumen gegenüber dem außergewöhnlich positiven Ergebnis im Jahr 2021 zwar deutlich zurückgegangen, liegt durch die konstante Marktaktivität aber dennoch im langjährigen Durchschnitt. Die Spitzenrendite für Big-Box-Objekte stieg im zweiten Quartal um 20 Basispunkte auf 3,9 %.