Praxis schlägt Theorie, oder: Äpfel und Birnen mischen gibt Matsch

Zuletzt las ich in der Zeitung einige bemerkenswerte Artikel, in denen es um Immobilienpreise ging. Hier wurde auf einige neue Studien verwiesen, u.a. auf eine, die für München sinkende Preise festgestellt hat. Bemerkenswert daran war die Exaktheit, mit der der Quadratmeterpreis für Bestandswohnungen angegeben wurde: Innerhalb weniger Monate sei dieser um 50 Euro gefallen. Bei einer 100 Quadratmeter großen Wohnung würde dies einen Preisrückgang von 5.000 Euro bedeuten.

Bei aller Liebe zur Statistik und zur exakten Immobilienbewertung: In der Praxis wird kein Gutachter, wird kein Makler von sich behaupten können, dass er eine Immobilie mit 100 Quadratmetern auf 5.000 Euro exakt schätzen bzw. einen Wertverfall in genau dieser Höhe belastbar ermitteln kann.

Der Grund ist simpel: Immobilien sind Unikate. Der Markt und die Nachfrage bestimmen den Preis. Klar kann man Angebotspreise beobachten und sicher auch Tendenzen erkennen, wenn sich diese im Laufe einer Vermarktung reduzieren. Aber das sind immer noch keine realisierten Werte. Das eine ist die Theorie, das andere die Praxis. Hinzu kommt die Fragestellung: Wäre der andere Preis z.B. im Januar 2022 nachweislich erzielbar gewesen?

Natürlich lassen sich aktuell ein paar Fakten feststellen:

• Laut des Gutachterausschusses für Grundstückswerte hat die Anzahl der Beurkundungen in München im ersten Halbjahr 2022 um 17 Prozent abgenommen. Gleichzeitig sind die Transaktionspreise in diesem Zeitraum zwischen 4 und 18 Prozent gestiegen.
• Die Zinserhöhung hat die Nachfrage gedrückt, sodass zahlreiche „Schwellenhaushalte“ aus der Gruppe der potenziellen Immobilienkäufer weggefallen sind.
• Das Angebot an Kaufimmobilien hat deutlich zugenommen, während die Zahl der durchschnittlich angebotenen Mietwohnungen derzeit abnimmt.
• Gleichzeitig wird Bauen immer teurer und die Zahl der Baugenehmigungen ist derzeit wieder rückläufig.
• Des Weiteren kann auch die Inflation bei den Immobilienpreisen preisstabilisierend wirken.

Und auch das bleibt ein Fakt: Trotz aller Krisen werden Immobilien weiterhin ver- und gekauft. In München bewegen wir uns dabei grundsätzlich auf einem sehr hohen Preisniveau, das traditionell nicht so volatil ist wie Börsenkurse – auch wenn das diverse Presseartikel regelmäßig suggerieren.

Es wäre bei Immobilienstudien meines Erachtens sinnvoller, zu berücksichtigen, von welchem Niveau wir herkommen, und die Preisentwicklung eher anhand der Neubauobjekte zu analysieren. Denn hier wird bei der Betrachtung zumindest der (im Übrigen wichtige, weil preisbildende) Faktor „Baujahrklasse“ eliminiert. Wie hoch waren hier die Steigerungen in einem Zeitraum von zehn, von fünf Jahren, und wie hoch waren sie in den vergangenen sechs Monaten?

Wenn hier dann ein Preisrutsch von 50 Euro diagnostiziert wird, kommt dabei das Gleiche heraus, wie wenn man Apfel mit Birnen vermischt: nämlich Matsch.