Süddeutschland: Wohnungspreise sinken in teuren Großstädten – erste Rückgänge auch auf dem Land

• Wegen gestiegener Bauzinsen: In 30 von 134 untersuchten Stadt- und Landkreisen Süddeutschlands sinken die Kaufpreise binnen eines Jahres – in der Spitze Rückgang von 16 Prozent
• Trendwende in teuren Großstädten: In München (-2 Prozent), Stuttgart (-1 Prozent), Freiburg (-4 Prozent) und Heidelberg (-11 Prozent) wird Wohneigentum günstiger
• Erste Rückgänge auch auf dem Land: Landsberg am Lech (-16 Prozent) und Weißenburg-Gunzenhausen (-13 Prozent)
• Stärkste Anstiege in Niederbayern und Schwaben: Landkreise Straubing-Bogen und Donau-Ries (jeweils +26 Prozent)

Nach jahrelangen Preisanstiegen endet der Immobilienboom in den größten Städten Bayerns und Baden-Württembergs. Gleichzeitig kommt es auch in den ersten ländlichen Regionen zu spürbaren Preiskorrekturen. In der Spitze beträgt der Rückgang innerhalb eines Jahres sogar 16 Prozent. Zu diesem Ergebnis kommt eine Analyse von immowelt, in der die Angebotspreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) in 134 ausgewählten Stadt- und Landkreisen Süddeutschlands im Oktober 2022 mit dem Vorjahr verglichen wurden. Insgesamt sind die Kaufpreise von Eigentumswohnungen in 30 von 134 Kreisen gesunken.

Für die Trendwende sind vor allem die gestiegenen Bauzinsen verantwortlich. Diese liegen für 10-jährige Darlehen inzwischen bei über 4 Prozent – zu Jahresbeginn betrug der Zinssatz lediglich gut 1 Prozent. Für Käufer bedeutet die Anhebung je nach Kaufsumme mehrere hundert Euro Mehrkosten im Monat. Die Nachfrage nach Wohneigentum geht folglich zurück, was mancherorts bereits spürbare Auswirkungen auf die Kaupreise hat.

Sinkende Wohnungspreise in teuren Großstädten

Vor allem in den ohnehin hochpreisigen Großstädten haben die gestiegenen Zinsen dafür gesorgt, dass Wohneigentum für immer mehr Menschen kaum noch leistbar ist. Nach Jahren der Verteuerung fallen die Angebotspreise daher in mehreren Großstädten Süddeutschland erstmals wieder. So kosten Bestandswohnungen in München derzeit 2 Prozent weniger als vor einem Jahr. Allerdings ist die Isarmetropole immer noch das mit Abstand teuerste Pflaster Deutschlands. Statt 9.351 Euro zahlen Käufer in der bayerischen Landeshauptstadt aktuell 9.151 Euro für den Quadratmeter. Neben München verzeichnen auch andere Großstädte Bayerns leichte Preisrückgänge im Vergleich zum Vorjahr: So sind die Quadratmeterpreise in Regensburg (5.330 Euro) um 2 Prozent gesunken, während in Nürnberg (4.032 Euro) ein Minus von 1 Prozent zu Buche steht. In vielen Großstädten Baden-Württembergs lässt sich ebenfalls ein Abwärtstrend beobachten, wenngleich das Preisniveau nach wie vor hoch ist. Eine Bestandswohnung in Stuttgart kostet aktuell 5.490 Euro pro Quadratmeter (-1 Prozent), in Freiburg müssen Käufer mit 5.674 Euro rechnen (-4 Prozent). Aufgrund von starken Anstiegen in der Vergangenheit fällt die Preiskorrektur in Heidelberg (5.575 Euro) sogar noch deutlicher aus – das Minus von 11 Prozent ist der stärkste Rückgang aller süddeutschen Städte.

Erste Preisrückgänge auf dem Land

Auch in mehreren Landkreisen kommt es zu ersten Preiskorrekturen. So weist der bayerische Landkreis Landsberg am Lech den stärksten prozentualen Rückgang in der gesamten Analyse auf: Während der Quadratmeter vor einem Jahr noch 5.958 Euro gekostet hat, müssen Käufer dort aktuell nur noch 4.978 Euro bezahlen. Das ist ein Minus von 16 Prozent. Auch im mittelfränkischen Landkreis Weißenburg-Gunzenhausen (-13 Prozent) sowie im oberfränkischen Landkreis Forchheim (-11 Prozent) sinken die Preise im zweistelligen Bereich. In der Vergangenheit waren die Preise in allen drei Kreisen noch deutlich gestiegen. Nun zählen sie zu den ersten Landkreisen, in denen Verkäufer ihre Preisvorstellungen infolge der gestiegenen Zinsen offenbar nach unten korrigieren.

Stärkste Anstiege in Niederbayern und Schwaben 

In 97 von 134 Kreisen steigen die Kaufpreise allerdings weiter. Der Großteil davon sind ländliche Regionen, doch auch einige Städte sind darunter. So haben sich Eigentumswohnungen etwa in Mannheim (+2 Prozent) und Karlsruhe (+3 Prozent) leicht verteuert. In kleineren Großstädten wie Memmingen (+21 Prozent) und Kaufbeuren (+20 Prozent) kommt es teils sogar zu größeren Preissprüngen. In den beiden Städten im Allgäu ist die Nachfrage nach Wohneigentum trotz Zinsanstieg nicht gesunken. Ein möglicher Grund könnte sein, dass die Verschiebung der Nachfrage in Richtung kleinerer Großstädte, die sich im Zuge der Corona-Pandemie gezeigt hat, weiter anhält. Hinzu kommt, dass das Preisniveau in beiden Städten für die Region noch vergleichsweise niedrig war, was die Nachfrage bekräftigt hat. Durch die Anstiege hat sich das Niveau nun an das der umliegenden Kreise angepasst.

Auch in den meisten ländlichen Regionen klettern die Preise von Eigentumswohnungen zunächst noch weiter. Den stärksten prozentualen Anstieg binnen eines Jahres verzeichnet der niederbayerische Landkreis Straubing-Bogen mit einem Plus von 26 Prozent. Der Quadratmeter kostet dort aktuell 2.807 Euro. Die Nähe zum hochpreisigen Regensburg macht den Landkreis für Käufer interessant, denen Wohneigentum in der Stadt zu teuer ist. Die steigende Nachfrage sorgt dafür, dass sich das Preisniveau im Kreis deutlich erhöht. Auch der in Bayerisch-Schwaben gelegene Landkreis Donau-Ries (2.960 Euro) verzeichnet einen Preiszuwachs von 26 Prozent. In Baden-Württemberg fällt der prozentuale Anstieg im Landkreis Freudenstadt (2.281 Euro; +23 Prozent) im Nordschwarzwald am deutlichsten aus. In beiden Landkreisen war das Preisniveau bisher teils deutlich niedriger als in den umliegenden Kreisen und scheint sich nun langsam anzugleichen.