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Expertenrat: Möbliert
Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen. Einzige Ausnahme, so der Mieterbund Mittelrhein e. V.: Die Wohnung wird nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet, zum Beispiel an Monteure am Ort der Montage oder als Ferienwohnung bzw. für die Dauer einer Messe oder einer Kur. Das Gleiche gilt, wenn es sich bei den vermieteten Wohnräumen um ein oder mehrere möblierte Zimmer innerhalb der Wohnung des Vermieters handelt. In allen anderen Fällen spielt es keine Rolle, ob der Vermieter die Wohnung mit oder ohne Mobiliar vermietet. Beim Abschluss des Mietvertrages muss er das Gesetz zur Mietpreisbremse beachten, er darf normalerweise nur die ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 Prozent fordern. Zum Teil sind Einrichtungen, wie…
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Stehend duschen in der Badewanne
Wer in der Badewanne stehend duscht, verhält sich möglicherweise vertragswidrig. Das musste nach Darstellung des Mieterbundes Mittelrhein e. V. jetzt ein Mieter erfahren, der wegen Schimmelbefalls im Bad die Miete mindern wollte. Das Landgericht Köln (1 S 32/15) entschied, der Vermieter müsse nicht für die Beseitigung des Schimmelbefalls sorgen und er müsse auch keine Mietminderung akzeptieren. Der Mieter sei für die Schimmelschäden selbst verantwortlich, er habe falsch, nämlich in der Badewanne stehend geduscht und somit das Badezimmer vertragswidrig genutzt. Nach Angaben von Rechtsanwalt Franz Obst, stellvertretender Vorsitzender des Mieterbundes Mittelrhein e. V. und Vorsitzender der rheinland-pfälzischen Mietervereine, war das Badezimmer nur mit einer Badewanne – ohne Duschaufsatz – ausgestattet. Die…
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Der Mietergarten
Ist der Garten mitvermietet, dürfen Mieter ihn so nutzen, wie sie wollen. Sie können nach Darstellung des Mieterbundes Mittelrhein e. V. Liegestühle, Gartenmöbel oder Sonnenschirme aufstellen, ein Gemüsebeet oder einen Komposthaufen anlegen. Gartenzwerge, Planschbecken, Hundehütten, Sandkästen oder Schaukeln aufstellen, Blumen oder Sträucher pflanzen. Auch Grillen ist normalerweise kein Problem. Aber natürlich muss gerade bei Mehrfamilienhäusern darauf geachtet werden, die Nachbarn nicht einzuräuchern, es ist möglichst Abstand zum Haus und den Mitbewohnern zu halten. Zumindest bei Einfamilienhäusern gilt der Garten immer als mitvermietet, es sei denn, im Mietvertrag wird ausdrücklich etwas anderes vereinbart. Anders bei Mehrfamilienhäusern, hier ist der Garten nur dann mitvermietet, wenn das im Mietvertrag ausdrücklich so vereinbart ist.…
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Heizkosten bei Mieterwechsel
Bei einem Mieterwechsel während der Abrechnungsperiode muss der Vermieter keine Zwischenabrechnung erstellen. Stattdessen müssen am Ende der zwölfmonatigen Abrechnungsperiode die für die Wohnung angefallenen Heizkosten anteilig auf den aus- und einziehenden Mieter aufgeteilt werden. Nach Angaben des Mieterbundes Mittelrhein ist dabei zwischen den verbrauchsunabhängigen und den verbrauchsabhängigen Kostenanteilen zu unterscheiden. Der verbrauchsunabhängige Kostenanteil (30% bis 50% der Heizkosten) wird nach einer so genannten Gradtagszahlentabelle zwischen Vor- und Nachmieter aufgeteilt. In dieser Gradtagszahlentabelle (VDI-Norm) werden langjährige Erfahrungswerte für den Verbrauch in den einzelnen Monaten im Verhältnis zum Jahresgesamtverbrauch festgelegt. Jedem Monat ist ein bestimmter Promillewert zugeordnet, der umso größer ist, je mehr Heizkosten erfahrungsgemäß in diesem Monat anfallen. Theoretisch könnten die…
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Ausnahmen von der Nachtruhe
Auch nach 22 Uhr müssen Nachbarn in einem Mehrfamilienhaus mit der einen oder anderen Ruhestörung rechnen. Nach Darstellung des Mieterbundes Mittelrhein e. V. gilt von 22 Uhr abends bis 6 Uhr morgens zwar die so genannte „Nachtruhe“, aber nicht uneingeschränkt. Es gibt Ausnahmen, zum Beispiel: Mieter haben das Recht, auch abends nach 22 Uhr die Rollläden ihrer Wohnung herunterzulassen. Ein Nachbar, der sich durch die lauten Geräusche der Außenjalousie gestört fühlte und behauptete, sein Kind würde hierdurch allabendlich aus dem Schlaf gerissen, erlitt vor dem Amtsgericht Düsseldorf (55 C 7723/10) eine Abfuhr. Die Betätigung von Rollläden gehöre zum normalen Gebrauch einer Wohnung. Es liege außerdem auch in der Natur der…
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Stark überhöhter Wasserverbrauch
Mieter müssen einen stark überhöhten Wasserverbrauch im Abrechnungsjahr nicht zahlen. Der Vermieter darf die hieraus resultierenden hohen Wasserkosten nicht einfach als Betriebskosten nach der Wohnfläche auf alle Mieter des Hauses verteilen. Im Zweifel muss der Vermieter der Abrechnung den Wasserverbrauch des Vorjahres zugrunde legen, entschied das Amtsgericht Hannover (616 C 7749/15). So rechnete nach Angaben des Mieterbund Mittelrhein e. V. beispielsweise der Vermieter für das Jahr 2015 insgesamt Wasser- und Abwasserkosten in Höhe von 6.258 Euro ab. 2014 lagen die Kosten bei 2.289 Euro, 2013 bei 2.764 Euro. Der Grund für die hohen Wasserkosten und –verbräuche war eine offensichtlich monatelang laufende Toilettenspülung in einer leerstehenden Wohnung des Hauses. Die dadurch…
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Thema: Steuern sparen
Mieter können einen Teil der von Ihnen gezahlten Betriebskosten steuerlich geltend machen. Vorrausetzung ist, so der Mieterbund Mittelrhein e. V., dass die gemäß der jährlichen Betriebskostenabrechnung an den Vermieter gezahlten Nebenkosten Beträge für haushaltsnahe Dienstleitungen bzw. Handwerkerleistungen enthalten. Das betrifft zum Beispiel die Kosten für den Hausmeister, die Gartenpflege, die Hausreinigung oder den Winterdienst. Auch die Kosten für Wartungsarbeiten am Aufzug, an Heiz- oder Warmwassergeräten, Elektroanlagen, Feuerlöschern oder einer Gemeinschaftswaschmaschine, Kosten für Ungezieferbekämpfung, den Schornsteinfeger oder die Dachrinnenreinigung können die Steuerschuld verringern. Steuerlich berücksichtigt werden 20 Prozent der Arbeitskosten, aber keine Materialkosten. Muss ein Mieter beispielsweise laut Betriebskostenabrechnung 200 Euro Hausmeisterkosten zahlen, erstattet das Finanzamt 40 Euro, das heißt, die…
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Waschmaschine und Trockner
Mieter dürfen in ihrer Wohnung eine Waschmaschine und einen Wäschetrockner aufstellen und benutzen. Das gehört nach einer Entscheidung des Landgerichts Freiburg (Az.: 9 S 60/13) ohne weiteres zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Nach Angaben des Mieterbund Mittelrhein e. V. erklärte das Gericht, Geräusche von Haushaltsmaschinen, wie Waschmaschine oder Trockner, seien von den Mitbewohnern im Haus als „sozialadäquate“ Lärmbeeinträchtigungen hinzunehmen. Das gelte insbesondere dann, wenn die Geräte unter Berücksichtigung der gebotenen Rücksichtnahme, ggf. konkretisiert durch Ruhezeiten in der Hausordnung, benutzt werden. Die Gefahr von möglichen Schäden, beispielsweise durch Wasseraustritt, sah das Landgericht Freiburg als gering an, zumal Mieter verpflichtet seien, eine „Überwachung“ der Waschmaschine während des Betriebes sicherzustellen. Nach einem Urteil…
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Thema: Einbruchsschutz
Mieter können nach ihrem Einzug nicht verlangen, dass der Vermieter für mehr Sicherheit in ihrer Wohnung sorgt. Sie haben keinen Anspruch auf einbruchshemmende Fenster oder Türen, Sicherheitsschlösser, Türspion oder Gegensprechanlage. Investiert der Vermieter trotzdem in derartige Schutzmaßnahmen, handelt es sich nach Darstellung des Mieterbundes Mittelrhein e. V. um Wohnwertverbesserungen und Modernisierungen. Folge ist, der Vermieter kann die Miete erhöhen. Er darf 8 Prozent der Kosten einer solchen Baumaßnahme auf die Jahresmiete aufschlagen. Die Entscheidung aber, ob investiert wird oder nicht, trifft allein der Vermieter. Wollen Mieter von sich aus in ihre Wohnungssicherheit investieren, müssen sie bei allen baulichen Änderungen der Mietsache die Erlaubnis des Vermieters einholen. Der muss – so…
